수원지방법원 2025타경55353. 용인시 수지구 신봉동 ‘광교산 포레스타’ 101동 2층 201호, 전용면적 53.315㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 건물은 지하 1층 주차장과 지상 1~4층 다세대주택으로 이용되고 있고, 2018년 9월 준공된 단지입니다. 소유자 김효주는 2020년 2월 25일 328,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 단순하지 않습니다. 임차인 김대욱은 2019년 12월 27일 임대차계약을 체결했고, 2020년 1월 28일 확정일자를 받았으며 2020년 2월 25일 전입·점유를 개시했습니다. 2023년 4월 6일에는 보증금 328,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.315㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김효주 (2020.02.25. 거래가 328,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 민간임대주택 | 2020.02.27. 민간임대주택 등록 · 2022.12.08. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기상 과거 수협은행 근저당권 2건은 2020년 1월 21일 이미 말소되었습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준권리는 2025년 4월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김대욱의 전입·확정일자·임차권등기는 선순위이고, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대욱 | 주택 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 328,000,000원 | 2020.02.25 / 2020.01.28 증액 12,000,000원 확정일자 2022.02.04 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김대욱은 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 집계됩니다.
등기에는 2024년 2월 1일 서울특별시 압류도 말소기준보다 앞서 존재하며 제공된 권리판정상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 압류 금액은 제시되어 있지 않으므로, 입찰 전 실제 체납액·배당순위와 매각 후 부담 여부를 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 2026년 1월 23일 고양세무서장 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.82억은 최근 거래보다 높다
광교산 포레스타의 전용 53.4~53.5㎡ 실거래 6건은 358,000,000원~368,000,000원 범위입니다. 전체 평균은 362,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 362,800,000원과 최신 거래 368,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.4㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 53.4㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 53.5㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.4㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 1 | 368,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 362,800,000원 |
최저가 382,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%이고, 최신 거래 368,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 12개월 가격 추세는 이전 기간보다 0.8% 높은 것으로 집계되어 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 경매 최저가에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 신건에서는 실거래보다 비싼 가격에 대항력 임차권 리스크까지 함께 부담하는 구조입니다.
③ 예상배당과 유찰 시 실질취득
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,148,000원 |
| 1. 임차인 김대욱 보증금 | 328,000,000원 | 328,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 47,852,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 382,000,000원 가정. 주택도시보증공사 미배당액은 280,148,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 382,000,000원 | 0원 | 382,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 305,600,000원 | 27,478,400원 | 333,078,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 244,480,000원 | 87,742,720원 | 332,222,720원 |
대항력 인수형의 핵심은 이 표입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 임차인의 미배당 잔액이 매수인 인수액으로 붙기 때문에, 화면에 보이는 최저가만큼 실질취득비용이 떨어지지 않습니다. 제공된 시나리오에서도 1회 유찰 시 305,600,000원에 보이지만 매각가와 인수를 합치면 333,078,400원, 2회 유찰 시에도 332,222,720원입니다. 즉 유찰 뒤에는 반드시 최저가가 아니라 매각가+인수액을 시세와 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지하 1층 주차장, 지상 1~4층 다세대주택 8세대 중 2층 201호입니다. 단지 전체 세대수는 24세대로 집계되어 있습니다.
- 입지. 신봉동성당 남서측 인근 일반주택지대로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등에 속하며 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함된 것으로 집계됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 난방·위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 존재하지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0.0%여서 경매 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 382,000,000원은 최근 12개월 평균 362,800,000원의 105.3%, 최신 거래 368,000,000원보다도 높습니다.
- 임차인 배당액 재확인. 김대욱은 대항력·우선변제권이 있고, 배당에서 보증금 328,000,000원을 전액 받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지, 실제 금액이 얼마인지에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 서울특별시 압류 확인. 2024.02.01. 압류는 제공된 권리판정상 말소기준 이전 권리로 분류되어 있으므로 실제 체납액과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰가가 곧 취득가가 아님. 1회 유찰 시 매각가 305,600,000원에 인수 27,478,400원, 2회 유찰 시 매각가 244,480,000원에 인수 87,742,720원이 붙는 시나리오입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.02.27. 민간임대주택 등록 및 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득가를 보라”
이 사건은 신건 최저가가 싸지 않은 데다 대항력 있는 임차권까지 겹쳐 있습니다. 현재 382,000,000원에서는 임차보증금 328,000,000원이 전액 배당되는 시나리오라 임차인 인수액은 0원이지만, 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 362,800,000원의 105.3%이고 최신 거래 368,000,000원보다 높습니다.
유찰되면 표면 최저가는 크게 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 제공 시나리오에서도 1회·2회 유찰 후 매각가와 인수액을 합친 금액은 각각 333,078,400원, 332,222,720원으로 내려가는 폭이 제한됩니다. 여기에 국세·지방세 배당 변수와 말소기준 이전 압류까지 확인해야 합니다. 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 ‘낙찰가+인수액’ 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
