수원지방법원 2025타경55724. 용인시 처인구 남사읍 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유관계는 김선화 지분 10분의 4, 유선목 지분 10분의 6입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.29. 한국투자저축은행 근저당권 120,000,000원이며, 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 신건이라는 이유만으로 불리하지 않습니다. 감정가와 최저가는 모두 381,000,000원인데, 동일 단지 면적대 최근 12개월 평균은 397,454,545원입니다. 최저가는 최근 평균의 95.9%이고, 2026.07 최신 거래 429,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세도 +1.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55724 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 945 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.658㎡ · 23층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김선화 10분의 4 · 유선목 10분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 171,871,823원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.29. 을구 3번 한국투자저축은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.06. 경기신용보증재단 가압류 37,289,830원, 2025.04.28. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 2025.07.21. 신한카드 가압류 32,077,418원은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 95.9%
e편한세상용인한숲시티2단지의 면적대 실거래 12건입니다. 단지는 446세대, 사용승인일은 2018.06.27.이며 비교 대상 면적은 84.658㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.66㎡ | 10 | 429,000,000원 |
| 2026.06 | 90.51㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2025.12 | 90.51㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 90.51㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 6 | 404,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 397,454,545원 |
전체 12건 거래가격은 385,000,000원~429,000,000원, 전체 평균은 396,833,333원입니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 397,454,545원이며, 신건 최저가 381,000,000원은 그 평균의 95.9%입니다. 최신 거래 429,000,000원과 비교해도 최저가가 낮고, 최근 가격 추세는 +1.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,134,000원 |
| 2. 근저당 · 한국투자저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,289,830원 | 37,289,830원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 32,077,418원 | 32,077,418원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,498,752원 |
381,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 189,367,248원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 185,498,752원입니다. 예상 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한숲초등학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·중소규모 공장·창고·공원 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 아파트 중 4층 404호이며, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지. e편한세상용인한숲시티2단지는 446세대, 2018.06.27. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 확인되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,391,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 신건 381,000,000원은 최근 12개월 평균 397,454,545원의 95.9%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 최신 거래 확인. 2026.07 거래는 429,000,000원이며 최근 추세는 +1.9%입니다. 매각기일 전 추가 거래가 있는지 최종 확인하는 것이 좋습니다.
- 점유·임대관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상 표시가 있으므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유를 대조하세요.
- 공유관계 확인. 소유자는 김선화 지분 10분의 4, 유선목 지분 10분의 6으로 등재되어 있습니다. 매각대상과 소유관계를 원본 등기와 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 이용계획·제한사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 비교적 우호적
이 물건은 예상배당 기준 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격 역시 신건 381,000,000원이 최근 12개월 평균 397,454,545원의 95.9%로 평균 아래이며, 최신 거래 429,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세 추세도 +1.9%입니다. 단, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있으므로 권리·가격은 우호적, 점유 확인은 필수라는 결론이 적절합니다.
