수원지방법원 2025타경55855. 용인시 기흥구 신갈동 드림랜드아파트 102동 6층 602호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 소유자는 김영석이며 1992.08.27 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.08.01 설정된 오산새마을금고 근저당권 채권최고액 174,200,000원입니다. 이 근저당은 2025.02.24 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부 주식회사가 2025.05.08 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 보증금 승계가 아니라 467,000,000원이라는 신건 가격이 실제 거래시장과 비교해 어느 수준인가입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 482,166,666원, 최신 거래는 490,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균보다 15,166,666원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 116-2 드림랜드아파트 102동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 6층 |
| 소유자 | 김영석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 467,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 140,363,948원 |
| 말소기준권리 | 2014.08.01 오산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 174,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 보증기관 대위·승계로 중복 계산할 보증금이 없습니다. 매수인 실질취득액은 현재 회차 기준 467,000,000원 + 인수 0원 = 467,000,000원입니다.
말소기준 근저당은 2025.02.24 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 의해 이전됐고, 같은 날 이 근저당권부채권에 대해 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2025.05.08에는 엠씨아이대부 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.1% 낮다
드림랜드는 299세대, 1992.08.05 준공 아파트입니다. 대상 전용면적은 84.72㎡이며, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균과 동일하게 산출된 최근 12개월 평균 482,166,666원과 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.72㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 9 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 9 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 11 | 494,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 499,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 7 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 4 | 507,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 482,166,666원 |
최근 거래 범위는 445,000,000원~507,000,000원, 최근 12개월 평균은 482,166,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 467,000,000원은 이 평균의 96.9%로, 평균보다 15,166,666원 낮습니다. 최신 거래인 2026.06의 490,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,070,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 오산새마을금고 | 174,200,000원 | 174,200,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 민경순 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,730,000원 |
예상배당 기준 채권 합계 274,200,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 185,730,000원입니다. 을구 11번 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 소재 신갈중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 30m, 남측 약 15m, 북측·서측 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 정비예정구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적은 5,843㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,633,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 참고. 드림랜드는 299세대, 1992.08.05 준공이며 동일 전용면적 84.72㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2014.08.01 오산새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권 이전·근질권·후순위 근저당·경매개시결정의 최종 상태를 매각기일 직전 등기부와 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 467,000,000원은 최근 12개월 평균 482,166,666원의 96.9%입니다. 권리 안전성을 이유로 최근 거래가격 이상까지 응찰가를 밀어 올리지 않는 것이 중요합니다.
- 최근 실거래 범위 확인. 동일면적 거래가 445,000,000원~507,000,000원으로 분포하므로 6층이라는 층수와 개별 내부 상태를 가격에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 373,600,000원, 2회 유찰 시 298,880,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차 응찰과 유찰 대기의 가격 차이를 미리 계산하세요.
- 규제 원본 확인. 정비예정구역·토지거래계약에 관한 허가구역·교육환경 보호구역 등 토지이용 제한의 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 별도로 취득 관련 비용과 미납 관리비 등도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 할인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 현재 최저가 467,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 가격도 최근 12개월 동일면적 평균 482,166,666원의 96.9%, 최신 거래 490,000,000원보다 낮아 시세보다 높은 가격을 주고 시작하는 신건은 아닙니다.
다만 할인율은 약 3.1%에 불과하고, 실거래 최저 445,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 위험 때문에 피해야 할 물건’은 아니지만, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 높은 가격까지 따라가도 되는 물건도 아닙니다. 권리 안전성은 강점, 신건 가격의 할인폭은 제한적이라는 두 요소를 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
