수원지방법원 2025타경55921. 등기상 소유자는 김수희이고, 2018.06.04. 거래가액 100,700,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.05.31. 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권 55,500,000원입니다. 그 뒤 화성세무서 압류, 키엔스코리아 가압류 및 강제경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 붙었고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 방1·W.C·발코니·현관 등을 갖춘 생활형 숙박시설입니다. 임대관계는 미상으로 조사돼 있어, 임차인으로 특정된 사람이 없더라도 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55921 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 제1동 제7층 제709호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활형 숙박시설(방1, W.C, 발코니, 현관 등)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상11층 중 7층 · 2018.05.17. 사용승인 |
| 소유자 | 김수희 · 2018.06.04. 거래가액 100,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 18,828,955원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018년 수지신용협동조합 근저당도 2023.05.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 같은 날 설정된 화성우리신용협동조합 근저당 55,500,000원입니다. 이후 등기된 화성세무서 압류, 키엔스코리아 가압류·강제경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 신건 97,000,000원의 적정성은 아직 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 97,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아, 97,000,000원이 현재 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 현황 이용이 생활형 숙박시설이므로 단순한 주거용 아파트 가격 기준을 끌어와 비교해서는 안 됩니다. 입찰 판단에서는 동일하거나 유사한 용도·입지의 거래 사례를 먼저 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 55,500,000원 | 55,500,000원 |
| 2. 가압류 · 키엔스코리아 주식회사 | 17,930,000원 | 17,930,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 키엔스코리아주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,424,000원 |
97,000,000원 매각 가정에서는 계산에 반영된 채권 93,430,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,424,000원입니다. 키엔스코리아 강제경매개시결정의 별도 채권액은 미상이라 배당 계산에서 0원으로 처리됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 97,000,000원 | 93,430,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 17,626,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 32,867,440원 | 0원 |
유찰되면 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 커지지만, 공급된 계산상 매수인 인수액은 1회·2회 유찰 시에도 각각 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 생기는 변화는 매수인의 권리 인수보다는 채권자 배당 부족에서 나타납니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하길중학교·하길고등학교 북측 근거리에 위치하며, 향남2지구 내 상업시설·아파트단지·나지 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 원거리에 ITX 향남역, 북서측에 발안I.C와 국도39호선·국도82호선이 있습니다.
- 현황 이용. 건축물 현황도면 및 인근 호 탐문 결과 방1·W.C·발코니·현관 등을 갖춘 생활형 숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·옥내소화전·화재탐지·엘리베이터·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중이고, 남서측 약 20미터 이상 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·향남2지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,889,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 생활형 숙박시설입니다. 입찰 목적과 실제 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자, 점유 원인과 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교 없이 97,000,000원을 싸다고 판단하지 말고 동일·유사용도 거래 사례를 확보한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 등기 재확인. 말소기준은 2023.05.31. 화성우리신용협동조합 근저당입니다. 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 화성세무서·국민건강보험공단 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 장점은 명확합니다. 2023.05.31. 근저당을 기준으로 뒤의 압류·가압류·경매개시등기가 소멸하고, 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 신건 97,000,000원이 좋은 가격이라는 결론까지 갈 수는 없습니다.
현황은 생활형 숙박시설이고 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 단순하지만 용도·점유·시장가격을 추가 확인해야 하는 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정입니다.
