수원지방법원 2025타경55932. 오산시 금암동 세교데시앙포레 604동 8층 803호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 478,000,000원이고 매각기일은 2026.08.28입니다. 등기부상 소유자는 한유나이며, 2014.10.06. 소유권이전 당시 거래가액은 282,658,326원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 현재 남아 있는 상상인저축은행 근저당·중소기업은행 가압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주거 임차인 호방이 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 하며, 보증금 자체가 확인되지 않는 이상 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55932 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 515 세교데시앙포레 604동 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 123.18㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 803호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 한유나 · 2014.10.06. 소유권이전 · 거래가액 282,658,326원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 478,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 438,976,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2014.10.06. 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 243,600,000원이고, 2019.11.28. 변경계약으로 채권최고액 212,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 현재 남은 2022.02.09. 상상인저축은행 근저당 440,400,000원, 2023.10.20. 중소기업은행 가압류 24,585,041원, 2024.12.05. 국 압류, 2025.05.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 호방 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 478,000,000원은 최근 거래보다 높다
세교데시앙포레 동일 면적권 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 458,916,666원입니다. 신건 최저가 478,000,000원은 이 평균의 104.2%로, 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래는 2026.08 · 423,000,000원으로 신건 최저가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.11㎡ | 13 | 423,000,000원 |
| 2026.08 | 123.11㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 123.18㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 123.11㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 123.11㎡ | 10 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 123.17㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 123.11㎡ | 11 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 123.18㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 123.18㎡ | 11 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 123.18㎡ | 1 | 428,000,000원 |
| 2026.05 | 130.16㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2026.04 | 123.17㎡ | 15 | 428,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 458,916,666원 |
표본 최저는 400,000,000원, 최고는 680,000,000원으로 편차가 크고, 최근 12개월 평균은 458,916,666원입니다. 따라서 478,000,000원을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최신 거래 423,000,000원과 비교하면 신건 가격 부담은 더 선명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 440,400,000원 | 227,220,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 24,585,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 708,585,041원에 대해 채권자 예상배당은 470,820,000원이고, 미배당은 237,765,041원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 임차인 호방의 보증금 자체가 미상이라 실제 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 금암동 소재, 문시초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 단지로 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 단지. 세교데시앙포레는 1,060세대, 2010.09.08. 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 803호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구) 등이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 호방의 전입일 확인. 말소기준일 2014.10.06.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력 임차인으로 판명될 경우 실제 인수액 계산 자체가 현재는 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 478,000,000원은 최근 12개월 평균 458,916,666원의 104.2%이고 최신 거래 423,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 382,400,000원, 2회 유찰 시 305,920,000원으로 계산되어 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 된다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주거 임차인 호방이 존재하고, 가장 중요한 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정”입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 478,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 458,916,666원의 104.2%이고, 2026.08 최신 거래 423,000,000원보다 높습니다. 즉 임차인 위험을 감수하면서까지 신건 가격에 들어갈 할인 근거도 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸, 임차인은 미확정, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지를 동시에 놓고 보면 신건 단계에서는 보류 쪽이 더 합리적인 구조입니다.
