수원지방법원 2025타경55967. 화성시 반송동 센트럴에스타운 7층 726호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 등기부의 후순위 가압류가 아니라 그보다 앞서 점유와 전입을 마친 임차인 김홍범입니다. 임대차계약일은 2022.07.27, 확정일자는 2022.07.28, 주민등록·점유개시는 2022.08.12이고 보증금은 110,000,000원입니다. 현 소유자 안효황의 소유권이전 등기일인 2022.09.05보다도 앞섭니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류 939,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 선행하므로 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다. 임차권등기는 2024.11.28 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선행 대항력 때문에 배당받지 못한 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 7층 726호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 지하6층, 지상11층 건물 중 7층 726호 |
| 소유자 | 안효황 (2022.09.02 매매 · 거래가 103,000,000원 · 2022.09.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김홍범 / 110,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.06.03 가압류 · 주택도시보증공사 · 939,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
실제 임차인은 김홍범 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 신고가 아니라 본인 명의의 임차권등기이며, 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등기되어 있습니다. 따라서 보증금을 보증기관 채권과 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍범 | 전유부분의 전부 | 2022.08.12 | 2022.07.28 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘싸지는 금액’이 그대로 남지 않는다
이 물건은 보증금 110,000,000원이 현재 최저가 103,000,000원보다 큽니다. 대항력 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당액은 매수인에게 남습니다. 따라서 이 유형의 가격 판단은 낙찰가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 인수 부담을 함께 보는 실질취득 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 9,242,000원 | 약 110,000,000원 보증금권 |
| 1회 유찰 | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 29,483,200원 | 약 110,000,000원 보증금권 |
| 2회 유찰 | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 45,666,560원 | 약 110,000,000원 보증금권 |
1회 유찰되면 최저가는 82,400,000원으로, 2회 유찰되면 65,920,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각각 29,483,200원, 45,666,560원으로 커집니다. 즉 유찰로 줄어든 가격 상당 부분이 임차인 미배당 보증금으로 이동합니다. 이 사건에서 82,400,000원이나 65,920,000원이라는 최저가만 떼어 놓고 가격 메리트를 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 김홍범 보증금 | 110,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김홍범 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,242,000원 이후 임차인 김홍범에게 100,758,000원이 배당되고, 보증금 부족분 9,242,000원이 남습니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 표시는 매각으로 소멸하는 권리이나, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 ‘동탄센트럴파크’ 동측 인근으로, 상업·업무시설과 공동주택이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로정비상태는 양호하며, 기타 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 지하6층·지상11층 건물 중 7층 726호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방·지하주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))·성장관리권역이며, 동측으로 4차로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 가격 판단. 환금성 판단에서도 최저가 103,000,000원 자체보다 대항력 임차인의 보증금 110,000,000원을 반영한 실질취득 기준을 먼저 적용해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 최저가는 103,000,000원이지만 임차인 미배당 9,242,000원이 남는 계산입니다. 최저가만으로 응찰가를 판단하지 마세요.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 인수 29,483,200원, 2회 유찰 시 45,666,560원으로 커집니다. 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 김홍범은 2022.08.12 전입·점유, 2022.07.28 확정일자, 보증금 110,000,000원으로 확인됩니다. 계약 및 보증금 지급관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인 김홍범과 강제경매 신청채권자 김홍범이 동일인으로 표시되어 있어 관계 및 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사 939,000,000원 가압류는 별도 채권이며 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 임차인 예상배당은 100,758,000원으로, 보증금 110,000,000원 전액을 충족하지 못합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·임차권등기·현황조사·매각물건명세서·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 신건 최저가 103,000,000원만 보면 단순해 보이지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 임차인 김홍범은 2022.08.12 전입·점유를 시작해 2024.06.03 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금은 110,000,000원입니다. 현 회차에서도 9,242,000원이 미배당되고, 1회·2회 유찰 시 그 금액은 29,483,200원·45,666,560원으로 커집니다.
따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 싸지는 물건이 아닙니다. 이 사건은 실질취득을 약 110,000,000원 보증금권으로 놓고 판단해야 하며, 확인되지 않은 시세 메리트를 최저가 할인만으로 만들어내서는 안 됩니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선행 임차인의 미배당 보증금이 승부처인 사건입니다.
