40,817,000원
대구지방법원 2025타경31473. 대구 서구 비산동 비산쉐르빌 102동 2층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 2025.01.10 상속을 원인으로 지분 각 6분의 1을 취득한 이경분·이금분·이길연·이말연·이미향·이주태입니다. 권리의 기준점은 2013.02.20 설정된 한국주택금융공사 근저당권 154,000,000원이며, 이 근저당권자가 직접 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 세 차례 유찰을 거치며 감정가 119,000,000원에서 40,817,000원까지 내려왔습니다. 비교지표상 최근 12개월 평균은 134,000,000원, 최신 확인 거래도 134,000,000원으로 현재 실질취득액은 그 30.5% 수준입니다. 다만 최신 확인 거래월 자체가 2023.10이므로, 2026.09.17 입찰에서는 낮은 비율만으로 현재 시세를 단정하기보다 현 시점의 거래·매물 수준을 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 483-16 비산쉐르빌 102동 2층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층건 중 102동 2층 102호 |
| 소유자 | 이경분·이금분·이길연·이말연·이미향·이주태 (각 지분 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 40,817,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 69,275,243원 |
| 입찰보증금 | 특별매각조건 최저매각가격의 20% · 8,163,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2013년 한국주택금융공사 근저당
2003.06.04 설정된 동대구농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2013.02.20 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2025.06.27 한국주택금융공사가 이 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 배당 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 한국주택금융공사 배당에 사용되어 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래 시점은 오래됐다
비산쉐르빌102,103동은 16세대, 준공일은 2003.03.25입니다. 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 118,750,000원, 최저 106,000,000원, 최고 134,000,000원입니다. 비교지표상 최근 12개월 평균은 134,000,000원이고 최근구간은 이전구간 대비 17.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 58.03㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2022.07 | 57.45㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.04 | 58.03㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 2022.02 | 58.33㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 118,750,000원 |
현재 최저가 40,817,000원은 전체 실거래 평균 118,750,000원의 약 34.4%이고, 최근 12개월 평균 134,000,000원의 30.5%입니다. 숫자만 보면 가격 간격이 매우 큽니다. 하지만 최신 확인 거래가 2023.10인 만큼 이 차이를 그대로 현재 시세차익으로 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,134,706원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 154,000,000원 | 39,682,294원 |
| 미배당 | 154,000,000원 | 114,317,706원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 한국주택금융공사 채권최고액 전액을 충족하지 못해 114,317,706원의 미배당이 발생하지만, 계산상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 서부시장 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 교통상황은 대체로 무난합니다. 북동측으로 폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 600,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비산쉐르빌102,103동은 16세대이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 25.0%입니다. 가격 할인과 별개로 매수층의 폭을 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 8,163,400원을 준비해야 합니다.
- 시세 시점. 최신 확인 거래는 2023.10의 134,000,000원입니다. 2026.09.17 입찰 전 최근 거래와 현재 매물 수준을 다시 확인하세요.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐습니다. 단순 가격 하락인지 점유·상품성·수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 소유관계. 6명의 공유자가 각 6분의 1씩 상속받은 상태입니다. 낙찰 후 점유·인도 협의 상대방과 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 한국주택금융공사 채권최고액 중 114,317,706원이 미배당으로 남지만 예상표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 28,571,900원, 5회 유찰 시 20,000,330원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 119,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 40,817,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 134,000,000원과 비교하면 30.5%입니다. 예상배당 기준 매수인 인수도 0원입니다. 다만 최신 확인 거래는 2023.10이고, 감정평가상 임대관계는 미상이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만, 점유·현재 시세·환금성 확인을 끝내야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 특별매각조건으로 보증금도 최저가의 20%가 필요합니다.
