대구지방법원 2025타경10689. 경주시 성건동 중앙시장 남측 인근의 이룸프라자 6층 601호 구분상가입니다. 감정평가상 현재 공실이고 내부마감이 완료되지 않은 상태입니다. 감정가는 2,650,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 908,950,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 임차인 신고 내역도 없습니다. 다만 등기에는 2019년 설정된 근저당권과 2023년 근저당권 이전·2024년 근질권 설정 기록이 함께 나타나고, 단순 배당 시나리오에서는 신청채권자 청구액 2,423,549,027원이 전 회차에서 배당 0원으로 표시됩니다. 따라서 근저당권 이전관계와 실제 배당순위는 등기부 원문, 채권계산서 및 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 제6층 제601호 · 도로명 경상북도 경주시 금성로 287 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타(구분상가) · 지하 2층, 지상 6층 건물 중 6층 · 현재 공실·내부마감 미완료 |
| 소유자 | 의료법인자강의료재단 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,650,000,000원 / 908,950,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,423,549,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 고도지구(20m 이하) · 방화지구 · 시가지경관지구(중심) |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 담보권 원본 대조 필요
말소기준권리는 2022.07.27. 신용보증기금 가압류로 산정되어 있습니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단·국·경주시 압류, 근로복지공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 임차보증금 승계도 없습니다.
② 가격 구조 — 34.3%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저가는 감정가보다 1,741,050,000원 낮은 908,950,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 실질취득액도 908,950,000원으로 계산됩니다. 그러나 동일·유사 상가의 실거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 권리상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 908,950,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 636,265,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 445,385,500원 | 16.81% | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 권리상 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 공실·미마감 구분상가는 실제 사용을 위한 내부마감 상태, 임대수요, 예상 임대료, 관리비 및 재매각 가능성이 가격을 좌우합니다. 감정가 대비 할인 폭만 보고 저평가라고 단정할 수 없는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 908,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,489,500원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 39,712,458원 | 39,712,458원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 4,078,670원 | 4,078,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 583,669,372원 |
표에 반영된 채권 313,791,128원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 2,423,549,027원은 제공된 회차별 시나리오에서 배당 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경주시 성건동 중앙시장 남측 인근의 이룸프라자 6층 601호 구분상가입니다. 부근은 시장 주변 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 현재 공실이며 내부마감이 완료되지 않았습니다. 내벽은 콘크리트 노출, 바닥은 콘크리트 상태로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 2층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수· 승강기설비가 있으며 스프링클러는 설치되어 있으나 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 교통·도로. 차량 출입이 용이하고 교통사정은 보통입니다. 동측 약 25m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,049.4㎡, 공시지가 3,342,000원/㎡이며 평지의 부정형 상업용 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구분상가에 공실·내부 미마감 상태가 겹치고 3회 유찰된 물건입니다. 아파트처럼 표준화된 비교가 어려워 임대수익과 재매각 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원문 대조. 2019년 근저당권의 말소 표시와 2023년 근저당권 이전, 2024년 근질권 설정 기록의 연결관계를 등기부 말소사항 포함 원문에서 확인하세요.
- 신청채권 배당 확인. 신청채권자 청구액은 2,423,549,027원이나 제공된 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 배당요구 종기, 채권계산서와 실제 순위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당표의 정확도를 판단할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문, 사업자등록, 관리사무소 및 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 내부마감 상태. 콘크리트 노출 상태의 마감 범위와 설비 작동 여부를 확인하고, 실제 사용 목적에 맞는 공사 범위를 산정하세요.
- 수익가치 검증. 인근 상가의 실제 임대료·공실률·관리비를 조사해 예상 순수익을 계산한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가 과대 여부, 면적·동선·층별 접근성, 업종 제한과 매수수요 부족 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 조세채권 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리상 실질취득액은 최저가와 동일합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 2,650,000,000원에서 3회 유찰되어 908,950,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없고 현재 공실이며 내부마감도 완료되지 않았습니다.
더구나 신청채권자의 청구액과 배당 시나리오 사이에는 반드시 원본으로 확인해야 할 지점이 있고, 국세·지방세 압류 3건도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 담보권 원문·조세채권·수익가치 검증 전에는 가격 판단을 보류”입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 아니라, 실제 임대수익과 재매각 가능성으로 응찰가를 정해야 합니다.
