대구지방법원 2025타경31490. 비산6동행정복지센터 남서측 인근의 대구 서구 비산동 471-13 토지와 건물입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 162㎡, 지목은 대이며, 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 구조입니다. 일반건축물대장상 사용승인일자는 1995.08.25입니다.
표면 숫자만 보면 감정가 354,559,800원이 14,307,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 특히 말소기준으로 제시된 2025.07.07 강제경매개시결정 전에 대항력을 갖춘 임차인과 임차권등기가 여러 건 존재하고, 매각물건명세서가 일부 임차권에 대해 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31490 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 471-13 · 대구광역시 서구 달서로25길 38-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 162.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 · 사용승인 1995.08.25 |
| 현재 소유자 | 주식회사임마누엘이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 354,559,800원 / 14,307,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강혜원 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 소유권은 2017.11.21 주식회사임마누엘이앤씨로 이전됐습니다. 이후 2024.05.23 전동근·신정숙의 주택임차권, 2024.11.25 강혜원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.07.07 강혜원을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 2025.09.26에는 대구도시개발공사의 주택임차권도 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·미상 보증금이 겹친다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이순자 | - | 2007-03-21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기옥 | 102호 | 2021-11-01 | 8,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백승민 | 302호 | 2020-02-07 | 미상 | 2025-10-02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정대화 | 202호 | 2025-10-27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전동근 | 2층 · 201호 | 2022-06-23 | 45,000,000원 | 2024-05-23 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 신정숙 | 1층 · 101호 | 2018-12-26 | 10,000,000원 | 2024-05-23 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 강혜원 | 3층 · 301호 | 2018-09-10 | 80,000,000원 | 2024-11-25 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 대구도시개발공사 | 1층 · 102호 | 2021-11-01 | 80,000,000원 | 2025-09-26 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이순자와 백승민은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반대로 정대화는 2025.10.27 전입으로 말소기준 2025.07.07보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 구조 — 9회 유찰에도 실질취득은 거의 고정
현재 최저가는 감정가의 4.04%인 14,307,000원입니다. 그러나 확인되는 보증금 중 명세서상 인수대상과 대항력 있는 이기옥의 보증금을 합치면 215,008,000원입니다. 현재 매각대금에서 집행비용 657,526원을 뺀 13,649,474원만 임차보증금 배당재원으로 남으므로, 확인 가능한 미배당 보증금은 201,358,526원입니다.
| 회차 | 최저가 | 시나리오 인수액 | 명세서 추가 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 14,307,000원 | 31,358,526원 | 170,000,000원 | 215,665,526원+ |
| 10회 유찰 시 | 10,014,900원 | 35,573,368원 | 170,000,000원 | 215,588,268원+ |
| 11회 유찰 시 | 7,010,430원 | 38,523,758원 | 170,000,000원 | 215,534,188원+ |
시나리오 인수액은 전동근 미배당분과 이기옥 보증금을 반영한 수치입니다. 명세서가 별도로 인수를 명시한 신정숙 10,000,000원·강혜원 80,000,000원·대구도시개발공사 80,000,000원을 추가하면 위 최소 실질취득액이 됩니다. 이순자·백승민의 보증금 미상분은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,526원 |
| 1. 임차인 전동근 보증금 | 45,000,000원 | 13,649,474원 |
| 인수 · 임차인 이기옥 보증금 | 8,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강혜원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 강혜원의 청구금액 80,000,000원이 전액 미배당입니다. 동시에 전동근 보증금도 31,350,526원이 부족합니다. 여기에 매각물건명세서가 인수를 명시한 다른 임차권 잔액을 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비산6동행정복지센터 남서측 인근. 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 162.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 562,200원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층으로 외장 타일·몰탈위페인팅, 벽지·타일, 비닐장판지·타일, 목재 및 알미늄 샷시창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스공급·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 확인 최소 실질취득은 215,665,526원이며 보증금 미상분이 추가될 수 있습니다.
- 25·26·28·29번 임차권 원문 확인. 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구와 각 임차권의 보증금·배당순위를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 이순자·백승민 보증금 확인. 두 사람은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 인수액 상한을 잡기 어렵습니다.
- 강혜원 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있으므로 임대차의 실질과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 회차 추가 하락에 현혹 금지. 10회·11회 유찰로 낙찰가는 더 낮아져도 임차인 인수가 증가해 실질취득 최소액은 약 215,500,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계, 실제 점유 부분을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4%”가 아니라 “실질 2.15억+”
이 물건은 9회 유찰로 최저매각가가 14,307,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자를 매입원가로 보면 권리분석이 틀어집니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시한 임차권이 여러 건이고, 현재 확인되는 보증금만으로도 매수인의 인수 부담은 최소 201,358,526원입니다. 낙찰가를 더하면 실질취득은 최소 215,665,526원이며 이순자·백승민의 보증금 미상분까지 남아 있습니다.
더 중요한 것은 추가 유찰이 실질가격을 크게 낮추지 않는다는 점입니다. 10회 유찰 시 최소 215,588,268원, 11회 유찰 시 최소 215,534,188원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어 전체 부담이 거의 고정됩니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 권리구조는 고위험. 이 사건은 최저가가 아니라 임차권별 실제 배당·미배당액을 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
