대구지방법원 2025타경31525. 두류역아이작큐브오피스텔 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 표면만 보면 감정가 78,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가가 9,175,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 2022.09.02.부터 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임윤지는 2022.08.22. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.09.02. 주민등록·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.05.31. 압류입니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 105,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31525 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트조 26층건 중 5층 504호 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 9,175,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(임차권자 임윤지의 양수인) / 114,884,383원 |
| 매각기일 | 2026.06.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.05.31. 서대구세무서장 압류입니다. 이후 대구은행·신용보증기금· 대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임윤지의 주민등록·점유는 2022.09.02.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임윤지 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.02 | 2022.08.22 | 105,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 9,175,000원에서 집행비용 565,150원을 빼면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 8,609,850원뿐입니다. 보증금 105,000,000원 중 96,390,150원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격의 착시 — 917만원이 아니라 1억 556만원
현재 회차의 낙찰가를 9,175,000원으로 가정하면 매수인의 실질 부담은 9,175,000원 + 96,390,150원 = 105,565,150원입니다. 이는 감정가 78,000,000원보다 27,565,150원 높습니다. 최저매각가만 보면 감정가의 약 11.76%이지만, 인수까지 포함하면 전혀 다른 가격이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,175,000원 | 96,390,150원 | 105,565,150원 |
| 7회 유찰 시 | 6,422,500원 | 99,093,105원 | 105,515,605원 |
| 8회 유찰 시 | 4,495,750원 | 100,985,174원 | 105,480,924원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 565,150원 |
| 1. 임차인 임윤지 보증금 | 105,000,000원 | 8,609,850원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 114,884,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 96,390,150원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류역(지하철2호선) 남동측 인근으로, 달구벌대로변 업무시설·노선상가와 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 급배수·위생·승강기·소방·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 부지로 이용되며, 북측 달구벌대로와 주변 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구가 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 내부구조와 설비는 거주인 부재로 외부관찰·평가사례·탐문 등에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 96,390,150원의 임차보증금 잔액이 매수인 부담으로 계산됩니다.
- 낙찰가 대신 실질취득으로 판단. 현재 회차 실질취득은 105,565,150원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 약 1.05억원대가 유지됩니다.
- 대항력의 기준일 확인. 임차인의 주민등록·점유일 2022.09.02.가 말소기준 2024.05.31.보다 앞섭니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 혼동 금지. 등기 자체의 소멸과 미배당 보증금의 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
이 사건은 6회 유찰이라는 숫자와 9,175,000원의 최저가가 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임윤지의 보증금은 105,000,000원이고, 주민등록·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖습니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 96,390,150원을 매수인이 인수하면 실질취득은 105,565,150원입니다.
더 유찰돼도 해결되지 않습니다. 7회 유찰 시 실질취득 105,515,605원, 8회 유찰 시 105,480,924원으로 거의 같은 수준입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 보증금과 미배당 잔액을 기준으로 평가해야 합니다. 감정가 78,000,000원보다 실질 부담이 큰 데다 이미 6회 유찰된 만큼, 가격 숫자만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
