대구지방법원 2025타경31536. 서재보성타운 108동 5층 503호 아파트입니다. 감정가는 148,000,000원인데 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,187,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가를 가격으로 보면 안 됩니다. 을구 11번 주택임차권자 권석은 임대차보증금 165,000,000원, 전입 2022.08.17, 확정일자 2022.07.22로 확인되고, 강제경매개시결정 2025.07.15보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차 매각대금 12,187,000원에서 집행비용 619,366원이 먼저 배분되면 권석에게 돌아가는 예상배당은 11,567,634원입니다. 보증금에서 이를 뺀 153,432,366원은 전부 변제되지 않은 채 남고, 매각물건명세서 기재에 따라 임차권은 말소되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 12,187,000원 + 153,432,366원 = 165,619,366원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 108동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 5층 503호 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 김정애 (2014.05.30 소유권이전, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 12,187,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 176,531,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리구조의 말소기준은 2025.07.15 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.08.17 전입과 2024.09.02 주택임차권등기를 가진 권석은 대항력이 있으며, 보증금이 배당으로 전부 변제되지 않는 한 을구 11번 임차권은 말소되지 않습니다. 반면 2025.08.06 서울보증보험주식회사 가압류 33,407,432원과 2025.08.27 경북 신용보증재단 가압류 43,583,334원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권석 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.17 / 2022.07.22 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 153,432,366원 인수 |
| 전우탁 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.07.28 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 7회 유찰이 ‘싸다’는 뜻이 아니다
현재 최저매각가 12,187,000원은 감정가 148,000,000원의 약 8.23%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 실제 취득부담으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 12,187,000원 | 153,432,366원 | 165,619,366원 |
| 8회 유찰 시 | 8,530,900원 | 157,022,656원 | 165,553,556원 |
| 9회 유찰 시 | 5,971,630원 | 159,535,859원 | 165,507,489원 |
유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 8,530,900원으로 내려가도 인수액은 157,022,656원으로 늘어 실질취득은 165,553,556원입니다. 9회 유찰 시에도 165,507,489원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄돼 총부담은 보증금 165,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 619,366원 |
| 1. 임차인 권석 보증금 | 165,000,000원 | 11,567,634원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 176,531,917원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 33,407,432원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 43,583,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 12,187,000원이 집행비용 619,366원과 권석 임차보증금 11,567,634원 배당으로 모두 소진됩니다. 권석의 미배당 153,432,366원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 서재중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 5층 503호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스공급·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측·서측·북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제·현황. 준주거지역이며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 12,187,000원에 낙찰돼도 인수 153,432,366원을 더한 실질취득은 165,619,366원입니다.
- 권석 임차보증금 인수 확인. 보증금 165,000,000원 중 배당으로 전부 변제되지 않은 금액은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회 유찰 시 실질취득 165,553,556원, 9회 유찰 시 165,507,489원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 전우탁 임대차 조건 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 1,218만원짜리 취득”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 권석은 전입 2022.08.17, 확정일자 2022.07.22, 임차권등기 2024.09.02로 말소기준 2025.07.15보다 앞서며, 보증금 165,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 그 인수액이 153,432,366원이고, 낙찰가를 더한 실질취득은 165,619,366원으로 감정가 148,000,000원의 약 111.9%입니다.
8회·9회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 165,553,556원, 165,507,489원으로 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라, “낮은 낙찰가 뒤에 큰 임차보증금 인수가 붙어 있는 경매”로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 현재 구조는 높은 주의가 필요한 사례입니다.
