대구지방법원 2025타경31581. 달성군 유가읍 봉리 576-6의 토지와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 일반음식점, 2층은 주택 2가구, 3층은 주택 1가구로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2017.07.03. 설정된 현풍농업협동조합의 채권최고액 351,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당·전세권·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가에서 크게 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없어 516,896,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 건은 아파트가 아니라 1층 영업시설과 2·3층 주택이 결합된 다가구주택이고, 확인된 임차관계 외에 보증금과 전입일이 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 점유·임대차 원본 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 576-6 · 대구광역시 달성군 유가읍 테크노중앙대로 326-49 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점 · 2층 주택 2가구 · 3층 주택 1가구 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 · 사용승인일 2017.06.15 |
| 토지 | 240.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김외선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,890,140원 / 516,896,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효진 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각범위 | 제시외 건물 및 본건 건물 옥상 소재 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 현풍농협 근저당
말소기준권리는 2017.07.03. 을구 1번 현풍농업협동조합 근저당권 351,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 169,000,000원, 2018.07.12. 을구 3번 65,000,000원 근저당도 뒤 순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이승엽·안영우의 전세권과 안영우·김효진의 주택임차권도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 임차인 3명 + 미상 점유자 1명
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승엽 | 203호 · 주거 | 35,000,000원 | 2019.05.27 / 2019.05.27 | 2025.09.10 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 안영우 | 2층 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.02.22 / 2021.02.18 | 2025.04.18 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김효진 | 2층 · 주거(임차권등기) | 35,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.02.07 | 2025.05.02 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이승엽은 임차인 자료상 보증금이 35,000,000원으로 확인되지만, 등기부에는 2019.05.27. 설정된 전세권의 전세금이 40,000,000원으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 등기된 전세권 금액 40,000,000원을 사용하고 있습니다. 안영우는 2021.02.24. 전세금 50,000,000원의 전세권을 설정했고, 이후 2025.04.18. 같은 금액의 주택임차권등기가 존재합니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없다
감정가는 1,054,890,140원, 현재 최저매각가격은 516,896,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 361,827,200원, 4회 유찰 시에는 253,279,039원입니다.
다만 동일 용도·유사 입지의 실거래 비교값이 없기 때문에, 현재 최저가가 실제 시장가 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주택만으로 구성된 단일 용도 건물이 아니라 1층 일반음식점과 2·3층 주택이 결합된 주상용 건물입니다. 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 516,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,568,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 현풍농업협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 현풍농업협동조합 | 169,000,000원 | 158,327,040원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 현풍농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 전세권 · 이승엽 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 전세권 · 안영우 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김효진 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 710,000,000원 중 509,327,040원이 배당되고, 미배당은 200,672,960원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 과학기술원사거리 북동측 인근이며, 주상용 건물·다가구주택·주거나지가 형성된 미성숙 주택지대입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성을 포함한 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 1층 일반음식점, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구로 사용되는 복합형 다가구 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥상 태양광설비, 1층 시스템 냉·난방설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 240.8㎡, 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,265,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 다가구주택과 1층 영업시설이 결합된 형태이므로 매수층과 임대수익 검증 범위가 더 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자부터 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 김효진 관계 확인. 임차권자 김효진과 경매신청 채권자 김효진이 동일하게 기재돼 있습니다. 임대차 실체와 신청채권의 발생원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권 금액 차이 확인. 이승엽은 임차자료상 보증금 35,000,000원, 등기 전세권은 40,000,000원으로 기재돼 있습니다.
- 배당 미수령과 인수는 구분. 현풍농업협동조합 후순위 채권과 전세권의 미배당액이 크더라도, 확인된 권리는 모두 말소기준 이후여서 그 미배당이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
- 특별매각조건 확인. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 옥상 태양광설비가 포함됩니다.
- 가격 검증 별도 실시. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 차익을 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 점유관계가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,054,890,140원에서 최저가 516,896,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 확인된 임차인 3명도 모두 대항력이 없어 산정 인수액은 0원입니다.
그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자가 1명 남아 있고, 임차권자 김효진과 경매신청 채권자가 동일하게 나타납니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 정리는 단순하지만, 점유·임대차 확인이 끝나기 전에는 안전판정도 가격판정도 보류”가 맞습니다.
