대구지방법원 2025타경31603. 대구 서구 중리동 디센터1976지식산업센터 제8층 제812호로, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 감정가는 545,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 267,050,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.06.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 540,000,000원이며, 뒤에 붙은 금강종합건설주식회사, 중소기업은행, 신한자산신탁주식회사, 서울신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 구조는 비교적 분명하지만, 이 물건은 점유관계 확인이 핵심입니다. 현황조사 등에 주식회사 푸른소금, 김인구, 주식회사 신안컴퍼니, 주식회사 푸른하늘이 확인됐습니다. 주식회사 푸른소금·김인구·주식회사 푸른하늘은 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 주식회사 신안컴퍼니는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31603 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 1166-1 디센터1976지식산업센터 8층 812호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사기록법인상생 |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 267,050,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 786,318,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상11층 중 제8층 제812호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.09 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.06.30 주식회사기록법인상생으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 540,000,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류와 강제경매·임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유관계 4건
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 푸른소금 | 812호 좌측 · 사무실 | 2022.08.02 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인구 | 812호 좌측 | 2022.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 신안컴퍼니 | 812호 우측 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 푸른하늘 | 812호 좌측 · 사무실 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유관계는 4건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 주식회사 푸른소금은 2022.08.02, 김인구는 2022.07.29, 주식회사 푸른하늘은 2022.09.15로 모두 2021.06.30 말소기준 이후 전입신고가 확인되어 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 없이 ‘49%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 267,050,000원으로 감정가 545,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 아파트형공장은 일반 주거용 부동산과 수요층·환금성이 다르고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,538,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 540,000,000원 | 262,511,300원 |
| 갑구 3번 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 701,909,836원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 744,434,424원 | 0원 |
| 갑구 5번 · 금강종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 573,489,600원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 59,513,848원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 786,318,058원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,538,700원과 주식회사신한은행 근저당권에 262,511,300원이 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 미배당액은 3,143,154,466원이며, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 디센터1976지식산업센터 제8층 제812호이며 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대구의료원 서측 인근으로 중·소규모 공장용지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 대중교통시설 접근성과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 북측 약 8미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부확인. 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부는 동유형 단위세대의 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 신안컴퍼니 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유근거와 임대차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 김인구·주식회사 푸른하늘 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부 직접 확인이 되지 않았습니다.
- 용도·수요 확인. 일반 주거용이 아닌 아파트형공장인 만큼 실제 사용 가능성과 매수·임차 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기부 구조는 단순합니다. 2021.06.30 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 267,050,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 812호에는 4건의 점유관계가 조사됐고, 그중 주식회사 신안컴퍼니는 전입신고일과 보증금 모두 미상입니다. 따라서 대항력 가능성을 닫아놓을 수 없습니다. 게다가 실거래 시세자료가 없어 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
