대구지방법원 2025타경31641. 달성군 다사읍 서재보성타운 109동 4층 401호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 25,211,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차인 김태균은 임대차계약일 2020.06.29, 점유개시 2020.09.16, 주민등록 2020.09.17, 확정일자 2020.06.29이고, 임차보증금은 125,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.12.13 인천신용보증재단의 가압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 먼저이고 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 2023.11.03에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 기준 임차인 예상배당은 24,357,202원이고, 100,642,798원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 제109동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로30길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김춘기 (2021.11.23 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 25,211,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태균 / 142,694,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
현재 등기에서 경매로 직접 문제되는 기준은 2024.12.13 갑구 4번 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2025.07.21 신한카드 가압류 15,351,720원과 2025.08.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김태균은 말소기준보다 앞서 점유·전입했고, 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 존재하므로 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 배당받고도 100,642,798원 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태균 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.17 점유개시 2020.09.16 | 확정 2020.06.29 배당요구 2023.11.03 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 100,642,798원 |
실제 임차인은 김태균 1명입니다. 보증금 125,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차 매각대금 25,211,000원에서 집행비용 853,798원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 24,357,202원입니다. 보증금 잔액 100,642,798원은 미변제 상태로 남아 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총 부담을 크게 낮추지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 25,211,000원 | 100,642,798원 | 125,853,798원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,700원 | 108,069,959원 | 125,717,659원 |
| 6회 유찰 시 | 12,353,390원 | 113,268,971원 | 125,622,361원 |
5회 유찰 시 매각가는 17,647,700원, 6회 유찰 시 12,353,390원까지 내려가지만 인수액은 각각 108,069,959원, 113,268,971원으로 늘어납니다. 따라서 합계 부담은 125,717,659원 → 125,622,361원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 사건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,798원 |
| 1. 임차인 김태균 보증금 | 125,000,000원 | 24,357,202원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,351,720원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김태균 | 142,694,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 보증금 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 100,642,798원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서재중학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층 건물 중 4층 401호이며 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 공급 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측·서측·북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 교육환경보호 관련 상대보호구역·절대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 확인. 현 최저가 25,211,000원에 인수 가능액 100,642,798원을 합치면 125,853,798원입니다.
- 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.25억원 수준에서 크게 변하지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.06.29, 점유개시 2020.09.16, 전입 2020.09.17, 확정일자 2020.06.29, 임차권등기 2023.11.03을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 임차인 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라지므로 실제 배당순위와 배당가능액을 재검산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청 채권자가 모두 김태균으로 기재돼 있으므로 각 권리와 채권의 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 과거 한국주택은행·우리주택할부금융·다사농업협동조합·국민은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “1.25억 보증금”이 먼저다
감정가 105,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 25,211,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에서 낙찰가보다 먼저 봐야 하는 숫자는 임차보증금 125,000,000원입니다. 현 회차에선 배당 후 100,642,798원이 남아 매수인 인수 가능성이 있고, 최저가까지 합친 실질취득은 125,853,798원으로 감정가의 119.9% 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 총 부담 125,717,659원, 6회 유찰 시 125,622,361원으로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 매력지표가 아니며, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
