대구지방법원 2025타경31641. 대구 달성군 다사읍 서재보성타운 109동 401호 아파트입니다. 감정가 105,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 17,648,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로만 보면 매우 낮은 가격이지만, 을구 11번 임차권등기를 확인하는 순간 분석 방향이 달라집니다. 임차인 김태균은 2020.09.17 전입신고를 했고 2020.06.29 확정일자를 받았으며, 2023.11.03 임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2024.12.13 말소기준 가압류보다 앞선 권리입니다.

2025.08.12 강제경매개시결정의 채권자 역시 김태균입니다. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인으로 확인되는 반면, 소유자는 김춘기입니다. 관계인 여부와 임대차의 실제 경위를 확인할 필요가 있습니다. 다만 이러한 확인 필요성만으로 등기된 임차권의 대항력을 부정하거나 보증금 인수 위험을 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.12.13 인천신용보증재단 가압류입니다. 이후 설정된 신한카드 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 기존 근저당권들도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

반면 2023.11.03 등기된 김태균의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

김태균은 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 등기부에 주택임차권도 설정되어 있습니다. 임차권등기와 배당요구가 존재하더라도 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액에 대한 인수 문제가 남습니다. 특히 현재 최저가는 보증금에 크게 못 미치므로, 최저매각가만을 실제 취득비용으로 볼 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 약 1.25억

이 물건은 감정가 105,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 17,648,000원까지 하락했습니다. 그러나 선순위 임차보증금 125,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액은 커지는 구조입니다.

매수인이 부담할 총액은 낙찰대금 + 미배당 보증금 인수액으로 접근해야 합니다. 현재 회차 기준 단순합계는 125,717,664원이며, 여기에는 집행비용으로 배당된 717,664원이 포함된 구조입니다. 임차보증금 원금 기준으로 보면 실질취득 부담은 약 125,000,000원 수준에 묶입니다. 이 밖의 취득세·명도 및 기타 취득 부대비용은 별도입니다.

각 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정의 예상치입니다. 집행비용 추정 및 배당액 차이에 따라 합계는 일부 변동됩니다. 실제 낙찰가와 배당결과가 달라지면 인수금액도 달라집니다.

감정가 105,000,000원도 실질취득 부담 약 125,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정가는 시세를 확정하는 수치가 아닙니다. 동일 평형의 최근 실거래를 확인하지 않고 가격이 저렴하다고 판단할 수 없으며, 가격 비교의 기준은 17,648,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 125,000,000원이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 임차인 보증금 배당 후 남는 매각대금은 없습니다. 신청채권자 김태균은 임차권자와 동일인이므로 별도 신청채권액을 임차보증금 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·채권 중복 여부·당해세 및 최우선변제 반영에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 다사읍 서재리 소재 서재중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 20층 건물 중 4층 401호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 10m, 동·서·북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 서측 하향 완경사지를 조성한 아파트 부지입니다. 준주거지역으로, 교육환경보호 관련 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계 및 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 실제 매입 부담과 최근 실거래 시세를 비교해야 합니다. 감정가와 낮은 최저매각가만으로 매각 가능 가격이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수 보증금 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 11번 임차권등기 및 배당 부족분 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 계산. 최저가 17,648,000원에만 주목하지 말고 인수 예상액 108,069,664원을 함께 반영해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일성 확인. 김태균의 임대차계약, 보증금 지급사실, 임차권등기명령, 배당요구 및 강제경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 전액 변제 여부 확인. 낙찰 후 배당 결과에 따라 인수 잔액이 달라질 수 있으므로 배당표와 채권관계를 검토해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 단지·유사 층·동일 평형의 최근 거래가격과 실질취득 부담 약 125,000,000원을 비교해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 임차인이 직접 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 명도비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 문서 및 최종 배당관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1,764만원 ≠ 취득비용 1,764만원”

이 물건의 핵심은 낮은 최저가 뒤에 숨은 선순위 임차보증금 인수입니다. 감정가 105,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 17,648,000원만 보면 저렴한 경매처럼 보이지만, 김태균의 보증금 125,000,000원 중 상당 부분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 회차에서 예상되는 인수액은 108,069,664원입니다. 이후 유찰이 진행되어 최저가가 추가로 내려가더라도 보증금 미배당 잔액이 증가하기 때문에, 실질취득 부담은 약 125,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이는 감정가 105,000,000원보다도 높은 부담입니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 확인 사항까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순 저가낙찰 기회가 아니라 인수권리와 실제 취득비용을 먼저 검증해야 하는 고위험 경매입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 저가 착시 경계, 선순위 임차보증금 인수 주의, 입찰 신중입니다.