인수는 0원, 그러나 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다 — 옥포읍 2층 109호

대구지방법원 2025타경31647. 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 2층 109호입니다. 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 지하 1층·지상 7층 건물 안의 단위점포로 조사됐습니다. 이용상태는 전체 공실, 내부 벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태입니다. 권리관계는 2019년 9월 24일 농협은행 근저당권을 말소기준으로 보는 구조이며, 현재 경매개시결정과 수성구 압류는 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.

소유자 박재임은 2019년 9월 19일 매매를 원인으로 거래가액 510,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날을 접수일로 농협은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 같은 건물 3층 204호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 215,110,000원으로 감정가의 49% 수준이지만, 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가격 대비 할인폭은 서로 다른 개념입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 임차권·후순위 권리 없음

임차인 없음. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있고, 감정평가에서도 전체 공실상태로 조사됐습니다. 2019년 9월 24일 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 접수된 2025년 임의경매개시결정과 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.

② 가격·환금성 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자다

현재 최저매각가는 215,110,000원으로 감정가 439,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 150,577,000원, 그다음 회차는 105,403,900원입니다. 그러나 동일 물건의 실제 시장가격을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.

유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 215,110,000원으로 계산되며 인수액은 0원입니다. 다만 공실 상가의 가격은 전용면적, 대지권, 점포 위치, 전면 폭, 내부 마감상태와 실제 임대수요를 함께 확인해야 하므로, 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,110,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경서중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 건물의 단위점포로, 외벽은 화강석·페어그라스 마감이며 내부 벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태입니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기와 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,394.1㎡, 지목 대, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공공공지에 저촉되고 중로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거단지 인근 상업용 점포이지만 전체 공실이고 내부 마감이 완료되지 않은 상태여서 실제 임대수요와 공사비 확인이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 면적·대지권 확인. 등기부와 감정평가서 원본에서 전유면적, 공용면적, 대지권 비율을 직접 대조하세요.
• 공실 현황 재확인. 조사 이후 점유관계가 바뀌었는지 현장을 방문해 출입문, 내부 적치물과 실제 사용자를 확인하세요.
• 내부 공사비. 벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 영업 가능한 수준까지 필요한 마감·전기·설비 공사 범위를 산정하세요.
• 임대수익 검증. 인근 단위점포의 실제 임대료, 공실기간, 보증금과 관리비를 확인해 실질 수익률을 계산하세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에 3층 204호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당요구와 채권계산서 원본을 확인하세요.
• 세금·관리비. 수성구 압류와 별도로 당해세, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 토지이용 제한. 공공공지 저촉과 공공주택지구·지구단위계획 내용을 확인해 향후 사용과 공사에 미치는 영향을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 임차인 없이 공실로 조사됐고, 말소기준인 농협은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가 215,110,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다.

전체 공실, 내부 콘크리트 노출 상태, 2회 유찰, 공동담보 근저당이라는 조건을 함께 보면 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 임대수요와 추가 공사비, 그리고 재매각 가능성입니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 현장 임대료와 점포 면적·대지권을 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다. 인수 위험은 낮고, 환금성 불확실성은 높은 공실 단위점포입니다.