대구지방법원 2025타경31647. 대구 달성군 옥포읍 교항리 2897, 주건축물제1동 3층 204호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가에서는 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물 안의 단위점포로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박재임이며 2019년 거래가 220,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2025년 경매개시결정과 이후 수성구 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태도 공실로 기재돼 있어, 현재 자료상 보증금 승계나 대항력 임차인 인수는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31647 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 3층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 상업용 단위점포 · 전체 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층, 지상 7층 중 3층 204호 |
| 내·외부 상태 | 외벽 화강석·페어그라스 마감 · 내벽·바닥 콘크리트 노출 · 칼라샷시 창호 |
| 소유자 | 박재임 (2019.09.24. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 말소기준권리 | 2019.09.24. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사 / 1,192,157,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017년 주식회사세진티앤디 명의로 소유권이 보존됐고, 당시 설정된 농협은행 근저당권 200,000,000원은 2019년 해지로 말소됐습니다. 이후 박재임이 소유권을 취득하면서 새로 설정한 농협은행 근저당권 600,000,000원이 말소기준입니다. 2023년 농협은행이 신청한 임의경매개시결정은 2024년 취하돼 등기에서 말소됐고, 2025년 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사가 다시 경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가 217,000,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 106,330,000원입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장에서 형성되는 매매가격이나 임대수익과의 비교는 아닙니다.
등기상 2019년 소유권이전 거래가액은 220,000,000원으로 감정가와 비슷하지만, 이를 2026년 현재의 시세로 곧바로 대체할 수는 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아닌 공실 상업용 단위점포이고, 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 실제 취득 판단에는 현재 매매 사례, 임대 가능 금액, 내부 마감 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 104,041,380원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 495,958,620원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 495,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 527,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 549,236,131원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리나 미배당 근저당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 가격이 내려가는 것과 상업용 점포의 시장가치가 입증되는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 경서중학교 남서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용 상태. 전체 공실이며, 감정평가의 임대관계는 미상입니다.
- 내부 상태. 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태이고 외벽은 화강석·페어그라스 마감, 창호는 칼라샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 포함되고 공공공지에 저촉되며, 중로2류에 접합합니다.
- 공시지가. 1,492,000원/㎡이며 토지면적은 1,394.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 매각물건명세서와 감정평가는 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 점유와 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 대조. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 동일 건물·인근 상업용 점포의 실제 매매가격과 임대 조건을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 내부 마감 확인. 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 현장 상태와 사용 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 제2층 제109호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목적물의 경매·배당 진행을 함께 검토해야 합니다.
- 채권관계 대조. 등기상 근저당권자는 농협은행주식회사이고 현재 경매신청채권자는 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사입니다. 승계·채권관계는 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 수성구 압류는 말소기준 이후 권리지만 실제 배당에서 우선하는 조세채권이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리만 보면 접근하기 쉬운 구조입니다. 그러나 대상은 공실 상업용 단위점포이고, 내부가 콘크리트 노출 상태이며 이미 2회 유찰됐습니다.
현재 최저가 106,330,000원은 감정가의 49%지만, 최신 실거래 시세나 임대수익과 비교된 숫자는 아닙니다. 2019년 거래가액 220,000,000원이나 감정가 217,000,000원만으로 현재 가치를 단정해서도 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 현장 상태와 실제 매매·임대 수요를 확인한 뒤에야 106,330,000원이 기회인지, 추가 비용과 공실 위험을 반영하지 못한 가격인지 판단할 수 있습니다.