대구지방법원 2025타경31653. 경북 고령군 개진면 옥산리 232-1에 있는 기타 건물 및 토지의 경매입니다. 토지 지목은 공장용지, 면적은 660㎡이고, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 심광우로, 2015년 소유권을 취득했습니다. 2017년 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 같은 은행의 추가 근저당권과 여러 가압류가 설정되었습니다.

경매개시결정의 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사이고, 등기에는 국민은행으로부터 채권을 양수한 사실이 기재되어 있습니다. 경매 청구액은 396,987,896원입니다. 현재 최저매각가는 313,975,000원으로, 한 차례 유찰을 거친 상태입니다.

중요한 것은 낙찰자가 등기상 채무를 인수하는지뿐 아니라, 매각 대상의 실제 상태·점유관계·절차 진행 가능성을 별도로 확인해야 한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수 등기는 별도 확인

2015년 월배농업협동조합의 근저당권은 2017.03.02 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 접수된 을구 3번 국민은행 근저당권(324,000,000원)입니다.

이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권 3건과 중소벤처기업진흥공단·하나캐피탈·신한카드의 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 전입·점유 관련 신고일이 모두 2017.03.02 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다.

임차보증금 합계는 24,000,000원, 월 차임 합계는 2,100,000원입니다. 다만 이는 계약상 보증금과 차임의 합계이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제권 행사 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세·감정가 비교 — 70% 할인만으로 판단 금지

감정가는 448,536,300원이며, 현재 최저매각가는 313,975,000원입니다. 감정가 대비 약 70%로 낮아졌지만, 감정가와 실거래 시세는 동일한 개념이 아닙니다.

이 물건의 토지 이용상황은 공업용이고, 제시외 건물과 공장기계기구 소재불명 문제가 존재합니다. 따라서 건물과 토지의 실제 활용 가치, 기계기구의 현존 여부, 시설물의 상태를 고려하지 않고 감정가 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,975,000원 가정)

예상 총채권액은 1,319,305,537원이며, 이 가운데 채권자 배당은 308,779,350원, 미배당액은 1,010,526,187원으로 추산됩니다. 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 선순위 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당이며, 실제 확정채권액·당해세·우선변제 대상·절차상 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 0원으로 산정되어 있으나, 채권양도 및 동일 채권 중복계상 여부는 원본 채권관계로 확인해야 합니다. 미배당액 1,010,526,187원은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 0원

⑥ 토지·공장 환금성 메모 (토지 현황 기준)

• 토지 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 660㎡입니다. 주거용 아파트와 다른 수요층 및 가격 검토가 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 보전관리지역과 접하고 있어 실제 이용 가능 범위는 토지이용계획 및 인허가 조건으로 검토해야 합니다.
• 토지 형상. 평지의 부정형 토지입니다. 공장·작업장으로 사용하려면 실제 건물 배치와 차량 동선 확인이 필요합니다.
• 도로 조건. 소로한면 접도이며 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다. 대형 차량 진입 및 작업 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 187,100원/㎡입니다. 이는 개별공시지가로서 실제 거래가격이나 건물을 포함한 매각가를 직접 의미하지 않습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 실제 사업 용도에 따른 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 분필. 국민은행 근저당권의 공동담보에 옥산리 232-1과 232-21이 기재되어 있고, 2025.07.25 토지분필에 따른 부기가 있습니다. 일괄매각 대상과 공동담보 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 시설물 가치. 공장기계기구목록 전부 소재불명이므로 감정가에 포함된 각 자산의 평가 내용과 실제 취득 가능한 물건을 반드시 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행정지부터 확인. 2026.06.02 집행정지통지 발송 및 2026.06.04 도달 기록이 있습니다. 2026.10.22 매각이 예정대로 실시되는지 법원의 최신 사건 진행상태를 확인하세요.
• 회생절차 및 보전처분 검토. 2025회단100 관련 보전처분·회생절차개시결정이 경매 진행, 소유권 취득 및 등기 정리에 미치는 영향을 원본 서류와 법원 기록으로 확인하세요.
• 공장기계기구 소재불명. 목록 전부가 소재불명으로 기재되어 있으므로, 감정평가상 기계기구의 가치와 실제 인도받을 수 있는 자산을 분리해서 계산해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·구조와 현황, 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 임차인 4명 점유 조사. 대항력이 없더라도 각 점유자의 사용 공간, 사업장 운영 여부, 설비 및 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 실제 배당. 확정일자·배당요구·소액임차인 최우선변제 가능성 등을 원본으로 확인하고 예상배당 결과를 확정배당으로 오인하지 마세요.
• 토지·공동담보 경계. 옥산리 232-1과 232-21의 분필 이력, 매각 대상 토지 범위, 지적도 및 등기부의 일치 여부를 확인하세요.
• 시세 재검증. 감정가 대비 약 70%를 실거래 시세 대비 할인율로 사용하지 말고 공장용지·건물의 실제 거래 및 활용 가치를 별도로 검토하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0”

이 사건은 말소기준권리가 비교적 분명하고, 확인된 후순위 임차인 4명의 보증금도 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 금전채권 인수 위험만 보면 긍정적입니다.

하지만 이 물건의 진짜 변수는 다른 곳에 있습니다. 공장기계기구목록 전부 소재불명, 제시외 건물, 회생절차개시결정과 보전처분, 그리고 집행정지통지 이력이 겹쳐 있습니다. 이러한 문제들은 일반적인 후순위 근저당권 소멸 여부만 확인해서 해결할 수 없습니다.

현재 최저가 313,975,000원은 감정가의 약 70%이지만, 실거래 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 낙찰가를 더 낮춘다고 해도 소재불명 자산이나 절차상 불확실성이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원, 그러나 입찰 판단은 보류입니다. 집행정지 및 회생 관련 법적 상태, 실제 매각 대상의 물리적 현황, 점유 및 명도 가능성, 기계기구의 평가 반영 여부를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 타당합니다.