대구지방법원 2025타경31663. 달성군 옥포읍 김흥리 437의 토지와 공장·주택·창고가 결합된 물건입니다. 토지는 2,003㎡이고 공부상 지목은 목장용지지만 현황은 공장용지입니다. 건물 이용상태도 공장·주택·창고가 섞여 있는 비표준 복합물건입니다. 권리분석의 기준점은 2016.04.01 달성축산업협동조합의 채권최고액 689,000,000원 근저당권이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 446,473,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 가격보다 먼저 볼 문제가 있습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물이 일부 포함되고 일부는 매각에서 제외되며, 타지상에 소재하는 제시외 건물 2-6·2-7·2-8·2-9는 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 본건 지상 컨테이너 2동도 평가와 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31663 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 437 · 대구광역시 달성군 옥포읍 옥포로 643-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 주택 · 창고 |
| 토지 | 2,003㎡ · 공부상 목장용지 · 현황 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 박연우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,301,674,240원 / 446,473,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제종태 / 31,223,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 용도지역·지구 | 자연녹지지역 · 고도지구(3층 이하) · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 239,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준은 2016.04.01 달성축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2019년 근저당, 서울보증보험 가압류, 달성군 압류, 기술보증기금 가압류, 2025년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연길 | 전부 | 150,000,000원 | 2022.05.04 | 미상 | 2025.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박연길의 전입일 2022.05.04는 말소기준일 2016.04.01보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 전부 점유자로 조사됐으므로 낙찰 뒤 실제 인도·명도 과정은 별도로 고려해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
4회 유찰로 최저가는 446,473,000원까지 내려왔고, 이는 감정가 1,301,674,240원의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 경매 권리분석상 실질취득 기준도 446,473,000원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않아, 이 34.3%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 해석할 수는 없습니다. 특히 토지 2,003㎡ 위에 공장·주택·창고가 혼재하고, 공부상 목장용지와 현황 공장용지가 다르며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 감정가 대비 많이 떨어졌다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,864,730원 |
| 2. 을구 10 근저당 · 달성축산업협동조합 | 689,000,000원 | 439,608,270원 |
| 3. 을구 14 근저당 · 달성축산업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,520,923원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 제종태 | 31,223,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,176,743,936원 중 439,608,270원이 배당되고, 미배당은 737,135,666원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 우선변제 여부 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김흥교차로 서측 인근으로, 주변은 농경지·임야·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 공장·주택·창고로 이용되고 있습니다. 주택 부분에는 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,003㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공부상 목장용지이나 현황은 공장용지입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역입니다.
- 환금성. 공장·주택·창고와 토지가 결합된 비표준 물건이고 4회 유찰된 상태이므로, 감정가 할인율보다 실제 이용 가능 범위와 매각대상 경계를 확인하는 것이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 일괄매각 대상과 제시외 건물 포함·제외 범위를 매각물건명세서와 현장에서 정확히 맞춰봐야 합니다.
- 법정지상권 확인. 타지상 소재 제시외 건물 2-6·2-7·2-8·2-9은 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 낙찰 전 핵심 검토사항입니다.
- 컨테이너 제외. 본건 지상 컨테이너 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 점유·철거·소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 박연길은 전부 점유, 보증금 150,000,000원, 전입 2022.05.04입니다. 대항력은 없지만 실제 인도절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 우선변제 확인. 박연길의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 2025.11.06과 함께 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 목장용지와 현황 공장용지가 다릅니다. 현재 이용상태와 인허가·사용관계를 현장과 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 유사 공장·토지의 실제 거래 기준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 우선변제 가능성이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2016.04.01 달성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박연길도 전입일이 기준권리보다 늦어 보증금 승계가 없으며, 현재 분석상 실질취득은 최저가와 같은 446,473,000원입니다.
하지만 종합 판단은 낮게 봐야 합니다. 이미 4회 유찰됐고, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없어 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 더구나 공장·주택·창고가 섞인 복합용도, 공부와 현황이 다른 토지 이용, 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 여부 불명이 겹칩니다. 이 물건은 ‘권리 인수액이 얼마인가’보다 낙찰자가 실제 취득·사용할 수 있는 범위가 어디까지인가를 먼저 해결해야 하는 현황 고난도 물건입니다.
