대구지방법원 2025타경31705. 대구 달서구 도원동 한실들마을 510동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자는 성미나이고, 2022.05.30 거래가 173,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.05.30 등기된 정유송의 주택임차권 150,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.05.06, 확정일자는 2022.05.11, 주민등록·점유개시는 2022.05.27이라 2025.08.22 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
이런 물건은 보통 최저가만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조이기 때문입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 정유송에게 91,024,200원을 배당하고 58,975,800원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출된 점이 결정적인 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 510동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 20층 건 중 10층 |
| 소유자 | 성미나 (2022.05.30 거래가 173,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,017,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정유송의 임차권은 그보다 앞서 대항요건을 갖췄고 2024.05.30 임차권등기까지 마쳐, 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다. 과거 한국주택은행·동촌농업협동조합·월배농업협동조합·한국스탠다드차타드제일은행의 근저당과 김영준·김광현의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유송 전유부분 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.05.27 | 2022.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 반영 0원* |
* 배당표의 원계산은 현재 최저가 93,100,000원에서 정유송 보증금 부족분 58,975,800원을 매수인 인수로 산출합니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 2026.07.22 주택도시보증공사 대항력포기확약서 제출을 반영한 판단입니다.
② 가격 판단 — 8회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 133,000,000원의 70%입니다. 9회 유찰 시 시나리오는 74,480,000원(감정가 56%), 10회 유찰 시는 59,584,000원(감정가 45%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 평형 실거래 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회이고 이 물건은 이미 8회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰 자체는 시장이 가격 또는 권리관계를 보수적으로 보고 있었다는 신호로 해석할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 정유송 보증금 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,017,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정유송의 보증금 부족분은 58,975,800원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 156,017,601원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 실질 인수 판단에는 2026.07.22 대항력포기확약서를 별도로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 소재 대구노전초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남측은 왕복 7차선, 서측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건 중 10층 1004호이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며 대로1류·대로3류·중로2류·중로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 한실들마을은 1,119세대이며 사용승인일은 1996.12.07입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.07.22 주택도시보증공사 대항력포기확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 정유송은 보증금 150,000,000원, 전입·점유 2022.05.27, 확정일자 2022.05.11의 대항력·우선변제권 있는 실제 임차인 1명입니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산에는 58,975,800원 인수액이 남지만, 확약을 반영한 실질 인수 판단은 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 8회 유찰·감정가 70%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건이므로 현재 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건을 93,100,000원짜리 아파트라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 정유송의 보증금은 150,000,000원이고 대항력도 있어, 원칙적으로는 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형입니다. 실제 현재 회차 계산도 58,975,800원 인수를 표시합니다.
그러나 2026.07.22 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 반영한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 93,100,000원으로 판단합니다. 다만 실거래 비교값이 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 최신 시세 확인입니다.
