대구지방법원 2025타경10750. 경주시 현곡면 금장리 ‘새한센시빌’ 107동 203호, 전용 83.9902㎡ 아파트입니다. 감정가 180,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래의 34.9%에 불과해 매우 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 잔액까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

임차인 정재화는 2022.09.23 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.09.24 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2025.10.21 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 먼저입니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 잔액을 매수인이 인수

등기부에 있던 농업협동조합중앙회·북대구농업협동조합·현곡농업협동조합· 한국스탠다드차타드은행 근저당과 경주시·국민건강보험공단 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 보증금 205,000,000원의 정재화 임차권입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 2022.09.23로, 말소기준인 2025.10.21 강제경매개시결정보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정재화는 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 보증금이 현재 낙찰가를 크게 넘기 때문에 전액 배당은 불가능합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액도 205,000,000원이지만, 이를 임차보증금과 합산해 410,000,000원의 부담으로 계산하지 않습니다. 매수인의 직접 인수액은 배당표상 임차보증금 미배당 잔액인 144,771,320원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

새한센시빌 전용 83.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 176,875,000원이고, 최신 거래는 2026.06의 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 61,740,000원은 최근 평균의 34.9%이지만, 인수액을 더한 실질취득 206,511,320원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 60,228,680원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 144,771,320원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 총부담은 약 205,944,547원~206,511,320원으로, 보증금 205,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질적인 매입원가가 크게 낮아지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금장초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 2006.03.13 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북서측 왕복 4차선 도로와 접하며, 북동측·남동측·남서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 일부 소로와 저촉됩니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 158,000,000원~215,000,000원으로 확인되며, 최근 평균은 176,875,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 배당 변동 검토. 당해세·집행비용·최우선변제 등 실제 배당 변수가 생기면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유와 명도. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 최근 평균 176,875,000원과 최신 거래 175,000,000원을 기준으로 총투입액이 시세를 넘지 않는지 판단해야 합니다.

맺으며 — “61,740,000원에 사는 경매가 아니다”

이 사건의 최저매각가는 61,740,000원이지만, 그 금액만 내고 소유권을 깨끗하게 취득하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정재화의 보증금 205,000,000원 중 배당되지 않는 144,771,320원을 매수인이 인수해야 하므로 현재 회차 실질취득은 206,511,320원입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 176,875,000원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 데다 세 차례 유찰돼도 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가는 싸지만 총취득가는 비쌉니다. 권리 확인 없이 할인율만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.