수원지방법원 2023타경101999. 안양동 이호드림파크빌 9층 904호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박연숙은 2020.05.22. 거래가액 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 근저당은 없고, 계산된 말소기준권리는 2021.03.15. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 국의 추가 압류, 2023.04.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기부 채권이 아닙니다. 임차인 이정수의 전입일은 2020.05.25., 확정일자는 2020.05.11.로 말소기준권리인 2021.03.15.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 2024.04.15. 임차권등기와 함께 임대차보증금 279,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 아무리 낮아져도 실질적인 취득원가는 약 279,000,000원 부근에서 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경101999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 현충로 26, 9층904호 (안양동, 이호드림파크빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방3, 주방 및 거실, 욕실2, 발코니, 현관 · 12층 중 9층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.05.22. 소유권 취득 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 2,221,000원 (22회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정수 / 308,352,329원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 444,200원 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차인 인수가 핵심
등기부상 계산된 말소기준은 2021.03.15. 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이정수의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 별도입니다. 특히 매각물건명세서가 임차권등기와 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 이 사건은 “후순위 등기 말소”만 보고 끝낼 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정수 | 904호 · 주거 | 2020.05.25 / 2020.05.11 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 222만원이 아니라 2.79억을 비교해야 한다
이호드림파크빌은 20세대, 사용승인일 2018.12.17.의 소규모 오피스텔입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 대상 면적 78.17㎡와 일치하는 거래는 2022.05. 10층 299,000,000원입니다. 다른 거래는 2021.07. 84.05㎡ 8층 400,000,000원이고, 전체 평균 및 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 349,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 78.17㎡ | 10 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 84.05㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 349,500,000원 |
실질취득가 약 279,000,000원은 대상 면적과 일치하는 최신 거래 299,000,000원의 약 93.3%, 최근 12개월 평균으로 제공된 349,500,000원의 약 79.8%입니다. 가격만 놓고 보면 최신 확인 거래보다 약 20,000,000원 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래 자체가 2022.05.인 점, 20세대 소규모 오피스텔이라는 점 때문에 이 차이를 곧바로 충분한 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,978원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 1,781,022원 |
| 3. 강제경매 신청 · 이정수 | 308,352,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 5,532,352,329원 중 1,781,022원만 배당되고, 미배당은 5,530,571,307원입니다. 위 채권배당과 별개로 매각물건명세서상 임차보증금 279,000,000원의 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이므로, 취득원가 판단에서는 이를 반드시 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방3, 주방 및 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 안양초등학교 남측 인근으로 유사 오피스텔·아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층이며 사용승인일은 2018.12.17., 승강기·도시가스 보일러 난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 부지로 남측 약 15m, 동측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모이고 확인 실거래가 2건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 19.3회라는 수치도 재매각·환금성 판단에서 무겁게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득원가 계산. 최저가 2,221,000원에 미배당 임차보증금 인수를 더해 실질취득 약 279,000,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 279,000,000원 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입세대, 확정일자 및 2024.04.15. 임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 이정수 관계 확인. 임차인과 신청채권자 이름이 동일합니다. 임대차보증금과 강제경매 청구금 308,352,329원의 관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 444,200원입니다.
- 22회 유찰 원인 확인. 최저가 하락을 할인으로 착각하지 말고, 반복 유찰의 원인이 인수구조·명도·시장성 중 무엇인지 원본 기록을 통해 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 20세대 소규모 오피스텔이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 매도기간과 가격 협상폭을 넉넉히 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “222만원짜리 경매”가 아니라 “2.79억 인수형”
이 사건을 최저가만 보면 감정가 301,000,000원이 2,221,000원까지 떨어진 극단적인 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이정수의 보증금은 279,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 279,000,000원에서 사실상 고정됩니다.
이 실질취득가는 대상 면적 최신 거래 299,000,000원보다는 약 20,000,000원 낮습니다. 다만 22회 유찰, 20세대 소규모 오피스텔, 실거래 2건뿐인 얇은 시장, 그리고 임차인과 신청채권자가 동일한 이름이라는 확인 포인트까지 감안하면 단순히 “시세보다 싸다”는 한 문장으로 끝낼 물건은 아닙니다. 가격 착시는 제거됐고, 남는 승부처는 임대차의 실체와 2.79억이라는 총취득원가를 감당할 만한 환금성이 있느냐입니다.
