수원지방법원 2024타경1485. 군포시 금정동 우진아트리움 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 245,000,000원이지만 8회 유찰되어 최저매각가는 41,105,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 17% 수준이지만, 권리관계에서는 2021.05.28 전입·점유, 2021.05.17 확정일자, 보증금 235,000,000원의 이영국 임차관계가 핵심입니다. 말소기준은 2023.03.08 동안양세무서장의 압류이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 41,105,000원의 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 현재 회차 배당표상 임차인에게 39,965,110원이 배당되고 195,034,890원이 부족합니다. 이 부족분을 매수인이 인수하면 낙찰가와 인수액의 합은 236,139,890원입니다. 집행비용을 제외한 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 총 부담은 보증금 235,000,000원 부근에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1485 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본천로226번안길 12, 5층 504호 (금정동,우진아트리움) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 김금순 · 2021.05.03 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 41,105,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) · 공시지가 2,564,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 반월신용협동조합의 2,040,000,000원 근저당은 2021.05.10 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.08 국 명의 압류입니다. 이후 2024.02.19 압류, 2024.07.02 강제경매개시결정, 2024.07.12 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 1건, 보증금 235,000,000원
현황조사·등기부 임차권등기·매각물건명세서에는 같은 이영국 임차관계가 서로 다른 방식으로 확인됩니다. 권리판단은 등기부 임차권에 기재된 2021.05.28 주민등록·점유개시, 2021.05.17 확정일자와 보증금 235,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YONGGUO (이영국) | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 有 2021.05.28 | 우선변제 有 확정 2021.05.17 · 배당요구 | 승계 있음 현재 예상 195,034,890원 |
현황조사에는 2023.03.30 전입으로도 기재되어 있으나, 등기부 임차권에는 주민등록일·점유개시일이 2021.05.28로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 확정일자 2021.05.17 및 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 비교 — 4,110만원이 아니라 약 2.35억으로 비교
우진아트리움의 비교 실거래는 전용 39.95㎡, 12층의 2021.10 거래 264,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 39.54㎡로 면적 매칭은 되어 있지만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.10이어서 시세 판단의 폭은 좁습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 오피스텔 | 39.54㎡ | 5층 | 감정가 245,000,000원 |
| 실거래 2021.10 | 39.95㎡ | 12층 | 264,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 39.54㎡ | 5층 | ≈ 235,000,000원 |
최저가 41,105,000원은 비교 실거래 264,000,000원의 15.6%로 표시되지만, 이 비율은 투자 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문입니다. 실질취득을 보증금 약 235,000,000원으로 보면 264,000,000원 거래보다 낮기는 하지만, 비교 거래가 단 1건이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,139,890원 |
| 1. 임차인 이영국 보증금 | 235,000,000원 | 39,965,110원 |
| 2. 경매개시결정 · 이영국 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 195,034,890원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 인수액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 증가
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 41,105,000원 | 195,034,890원 | 236,139,890원 |
| 9회 유찰 시 | 32,884,000원 | 203,107,912원 | 235,991,912원 |
| 10회 유찰 시 | 26,307,200원 | 209,566,330원 | 235,873,530원 |
8회에서 10회까지 낙찰가는 41,105,000원에서 26,307,200원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 195,034,890원에서 209,566,330원으로 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 계속 약 236,000,000원 부근입니다. 이것이 이 사건에서 유찰 횟수나 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 우진아트리움 오피스텔이며 비교 대상 면적은 39.54㎡입니다.
- 규모. 우진아트리움은 총 12세대로 확인됩니다.
- 준공. 2021.01.22 준공.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·사다리형, 세로각지(가), 토지면적 399.1㎡.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 비교 거래. 확인된 실거래는 2021.10의 264,000,000원 1건입니다. 단일 거래이므로 가격 판단에는 표본 한계가 큽니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 9.4회, 낙찰률 2.78로 집계되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항 없음으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 41,105,000원에 예상 인수 195,034,890원을 별도로 더해야 합니다.
- 대항력 임차인 재확인. 임차권등기에 기재된 주민등록일 2021.05.28, 점유개시일 2021.05.28, 확정일자 2021.05.17을 원본과 대조해야 합니다.
- 현황조사 전입일 차이 확인. 현황조사에는 2023.03.30 전입으로도 기재되어 있어 등기부 임차권 기재와 차이가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 현재 등기 상태와 관련 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 2021.10의 1건뿐이므로 264,000,000원을 확정 시세로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “4,110만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 245,000,000원짜리 오피스텔이 8회 유찰되어 최저가 41,105,000원까지 내려왔지만, 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 존재합니다. 현재 예상배당 후 195,034,890원이 남아 매수인에게 승계되므로, 실제 부담은 236,139,890원입니다.
9회 또는 10회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 비교 실거래 264,000,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 그 거래가 2021.10 단 1건이고, 이 단지는 12세대이며 평균 유찰 횟수도 9.4회입니다. 따라서 최저가 15.6%라는 할인율에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리분석의 결론은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가도 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 2.35억에 묶이는 물건”입니다.
