수원지방법원 2024타경106298. 안양시 동안구 호계동 경수대로 701 소재 노블오피스텔 5층 519호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 소유자는 양혜지입니다. 이 사건은 임차권자 김다은이 채권자로 강제경매를 신청한 사건입니다. 신청채권액은 130,000,000원으로, 등기부에 기재된 김다은의 임차보증금과 같습니다.
감정가는 126,000,000원이지만 17회 유찰을 거치면서 최저매각가는 2,837,000원까지 내려왔습니다. 일반적인 경매에서는 최저가 하락이 가격 메리트로 이어질 수 있지만, 이 사건은 다릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아갈 배당이 줄고, 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경106298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5, 경수대로 701, 제5층 제519호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 임차인 주거 사용 |
| 소유자 | 양혜지 · 2017.11.21. 매매로 소유권 취득 (거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 | 126,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,837,000원 (17회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 김다은 / 청구금액 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.21. 을구 14번 부평대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 임차보증금 | 김다은 · 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 127,614,066원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2020.05.21.입니다. 부평대건신용협동조합이 채권최고액 10,000,000원의 근저당권을 등기한 날로, 이 사건의 말소기준권리입니다.
그런데 김다은의 임대차는 그보다 먼저 시작됐습니다. 임대차계약일은 2020.03.30., 확정일자는 2020.04.01., 점유개시일은 2020.04.15., 주민등록일자는 2020.04.17.입니다. 주거용 임대차의 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준권리보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
이후 김다은은 2023.01.10. 을구 16번으로 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 그보다 먼저 성립한 임대차의 대항력과 우선변제권까지 후순위로 바뀌는 것은 아닙니다. 실제로 매각물건명세서 역시 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억의 승계 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김다은 전유부분 전부 주거 (임차권등기) |
전입 2020.04.17 확정 2020.04.01 점유개시 2020.04.15 |
130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
| 실제 임차인 | 김다은 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2020.03.30. |
| 확정일자 | 2020.04.01. |
| 점유개시 | 2020.04.15. |
| 주민등록 | 2020.04.17. |
| 임차권등기 | 2023.01.10. 을구 16번 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 우선배당 | 2,385,934원 |
| 예상 미배당액 | 127,614,066원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
현재 회차에서는 낙찰가 2,837,000원에 예상 인수액 127,614,066원이 추가됩니다. 즉 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가가 아닌 보증금 130,000,000원 수준으로 판단해야 합니다. 집행비용과 취득 관련 부대비용까지 고려하면 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 451,066원 |
| 1. 임차인 김다은 · 우선변제 | 130,000,000원 | 2,385,934원 |
| 2. 근저당 · 부평대건신용협동조합 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천대건신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 | 33,546,394원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김윤찬 | 140,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권자 · 김다은 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 451,066원을 차감한 매각대금 전액이 임차인 김다은에게 우선배당되는 추정입니다. 김다은의 경매신청채권은 동일 임차보증금 청구이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 기다려도 총부담은 비슷하다
현재 최저매각가가 감정가의 약 2% 수준까지 하락했지만, 이 물건의 실질취득 부담은 일반적인 무인수 경매물건처럼 줄어들지 않습니다. 배당 가능한 금액이 작아질수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다.
| 구분 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 2,837,000원 | 2,385,934원 | 127,614,066원 |
| 18회 유찰 시 | 2,269,600원 | 1,828,747원 | 128,171,253원 |
| 19회 유찰 시 | 1,815,680원 | 1,382,998원 | 128,617,002원 |
핵심은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 보증금 인수액의 합계입니다. 현재 회차뿐만 아니라 추가 유찰을 가정한 경우에도 실질취득 부담은 보증금 130,000,000원을 중심으로 유지됩니다. 따라서 단순히 감정가 대비 최저가가 크게 떨어졌다는 이유로 가격상 이익을 기대하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (공부 및 토지이용 현황 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 김다은의 임대차는 주거 사용 및 주택임차권등기로 확인되므로, 공부상 용도와 실제 임대차 형태를 구분하여 판단해야 합니다.
- 소재지. 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5, 경수대로 701 소재 집합건물의 5층 519호입니다.
- 토지현황. 지목은 대, 토지면적 1,567.8㎡, 지형은 평지·세로장방이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,823,000원/㎡입니다. 개별 오피스텔의 거래가격과 동일한 지표로 볼 수는 없습니다.
- 환금성. 17회 유찰이 진행된 만큼 최저가 자체보다 보증금 승계조건을 포함한 총취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다. 감정가만으로 현재 매매시세나 재매각 가능 가격을 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 매각물건명세서에 명시된 김다은의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인하세요. 현재 예상 인수액은 127,614,066원입니다.
- 낙찰가만으로 자금계획을 세우지 말 것. 최저가 2,837,000원만 준비한다고 취득이 완료되는 구조가 아닙니다. 보증금 인수 및 취득 관련 비용을 함께 고려해야 합니다.
- 임차인 권리관계 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 이력, 확정일자 및 임차권등기명령 관련 원본을 대조하세요.
- 가장임차인 의심 사항 검증. 김다은과 등기부상 관계인의 관련성에 대한 의심 사항은 객관적인 계약·금전거래 자료로 확인해야 하며, 의심만으로 보증금 인수책임이 사라진다고 볼 수 없습니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 홍봉기의 기존 보증금 110,000,000원 임차권등기는 2020.06.30. 말소되었습니다. 현재 김다은의 보증금과 중복 합산하지 않도록 권리 이력을 대조하세요.
- 조세 및 집행비용 확인. 안양시 압류와 국세 압류가 존재합니다. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 및 집행비용을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 현황조사서 및 현장 확인을 통해 인도 가능성과 절차를 점검하세요.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 관리주체에 체납 내역을 조회하세요.
- 용도와 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 주거용 임대차가 결합된 사례이므로 용도, 사용상태, 건축물대장 및 관련 규제를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “283만원짜리 오피스텔이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 놀라울 정도로 저렴해 보입니다. 감정가 126,000,000원인 오피스텔이 17회 유찰되어 2,837,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 매수인이 실제 부담할 금액은 전혀 다른 이야기입니다.
김다은은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 현재 회차에서 예상배당은 2,385,934원에 불과하며, 잔여 보증금 127,614,066원이 매수인에게 승계됩니다.
추가 유찰이 발생하더라도 낙찰대금 감소분만큼 임차인 미배당액이 늘어나므로 실질취득 부담은 사실상 보증금 1.3억원 수준에서 유지됩니다. 이는 감정가 126,000,000원보다도 높은 수준이며, 취득 부대비용은 별도입니다.
결론적으로 이 물건의 핵심은 17회 유찰이나 283만원이라는 숫자가 아니라, 선순위 임차보증금 반환책임입니다. 저가 낙찰을 통한 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 입찰 판단은 보증금 인수 조건과 실제 총취득 부담을 기준으로 이루어져야 하며, 김다은의 권리관계에 대한 의심 사항 역시 법적·객관적 확인 없이 해소된 것으로 취급해서는 안 됩니다.
