수원지방법원 2024타경106298. 경기도 안양시 동안구 경수대로 701, 5층 519호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 양혜지이고 2017년 11월 21일 소유권이전 당시 거래가액은 90,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2024년 7월 17일 접수됐고 채권자는 김다은, 청구금액은 130,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리의 숫자가 아닙니다. 말소기준권리는 2020년 5월 21일 설정된 부평대건신용협동조합 근저당권 10,000,000원인데, 임차인 김다은은 그보다 앞선 2020년 4월 15일 점유개시, 2020년 4월 17일 주민등록을 갖추고 있습니다. 확정일자도 2020년 4월 1일이며 배당요구가 확인돼, 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경106298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 경수대로 701, 5층519호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 양혜지 · 2017.11.21. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 3,546,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다은 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.21. 부평대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력
후순위 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개입니다. 김다은은 말소기준인 2020.05.21. 근저당권보다 먼저 점유와 주민등록을 갖췄고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 2023.01.10. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준보다 뒤이지만, 인수 여부 판단의 핵심은 그 이전부터 존재한 점유·전입의 대항력입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.04.15. 전입 2020.04.17. | 2020.04.01. | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 현재 126,917,828원 |
김다은은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작기 때문에 배당만으로 보증금이 소진되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “우선변제를 받으니 임차인이 사라지는 구조”가 아니라, 우선변제 후에도 남는 보증금을 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로다
대항력 인수형에서는 최저가만 보는 가격 비교가 무의미합니다. 현재 회차의 최저가가 3,546,000원까지 내려왔지만, 매수인이 떠안을 임차보증금 부족액이 126,917,828원이라 실질취득은 130,463,828원입니다. 이는 감정가 126,000,000원의 약 103.5%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 3,546,000원 | 126,917,828원 | 130,463,828원 |
| 17회 유찰 시 | 2,836,800원 | 127,614,262원 | 130,451,062원 |
| 18회 유찰 시 | 2,269,440원 | 128,171,410원 | 130,440,850원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 463,828원 |
| 1. 임차인 김다은 보증금 | 130,000,000원 | 3,082,172원 |
| 2. 부평대건신용협동조합 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 인천대건신용협동조합 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 웰컴저축은행 가압류 | 33,546,394원 | 0원 |
| 5. 김윤찬 가압류 | 140,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김다은 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 3,546,000원 전부가 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 김다은 보증금 부족분 126,917,828원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·공부 자료 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해 환금성이나 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 1,567.8㎡입니다. 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 포함되고 제1종일반주거지역에 접합니다. 시가지경관지구에 저촉되며 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지자료상 공시지가는 3,823,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이미 16회 유찰된 사건이라는 점 자체가 응찰 수요가 매우 제한적으로 형성돼 왔음을 보여줍니다. 특히 최저가가 급락해도 대항력 임차보증금 인수 때문에 실질취득액은 약 1.30억에 머뭅니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 3,546,000원이 아니라 현재 인수액을 합친 실질취득 130,463,828원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 김다은 보증금 130,000,000원 중 현재 예상 미배당 126,917,828원이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
- 신청채권자·임차인 동일성 확인. 김다은이 임차권자이면서 경매 신청채권자로 표시됩니다. 관계인 여부와 임대차 실체를 원본 문서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액은 달라질 수 있으므로 최종 배당구조를 재계산해야 합니다.
- 후순위 권리 구분. 2020.05.21. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸 예정이지만, 임차인의 선순위 대항력과 혼동하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트 기준의 대출·세금·환금성 전제를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,546,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 16회 유찰로 최저매각가가 3,546,000원까지 낮아졌지만, 그 숫자가 실제 매수비용을 뜻하지 않습니다. 김다은은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서 받을 배당은 3,082,172원뿐이라 126,917,828원을 매수인이 승계하게 됩니다.
그 결과 실제 부담은 3,546,000원 + 126,917,828원 = 130,463,828원으로, 감정가 126,000,000원보다 약 3.5% 높습니다. 17회·18회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 130,451,062원, 130,440,850원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가는 계속 내려가지만 인수액이 같은 방향으로 올라가는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 2.8%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 실질취득 약 1.30억을 부담할 가치가 있는 오피스텔인지, 그리고 신청채권자이자 임차권자인 김다은의 임대차 실체와 인수 범위를 원본에서 확인할 수 있는지가 핵심입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 가격 메리트는 그 최저가 숫자에서 발생하지 않습니다.
