수원지방법원 2024타경106618. 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 에이동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로, 방2·주방 겸 거실·현관·발코니·욕실 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 가격표만 보면 감정가 193,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 25,904,000원까지 내려와 매우 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 함께 보면 결론은 정반대입니다.
임차권자 오형석은 2019.09.16 전입했고 확정일자는 2019.08.26입니다. 말소기준권리는 그보다 훨씬 뒤인 2023.04.03 안양시 압류입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有이며, 보증금 195,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 25,037,728원, 매수인 인수액은 169,962,272원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경106618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 58-10, 에이동 4층402호 (안양동,그린힐빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 41.6㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 박명진 · 2019.10.11 소유권이전 (원인 2018.05.25 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 25,904,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오형석 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
말소기준권리는 2023.04.03 안양시 압류입니다. 그 뒤의 2024.04.03 국 압류와 2024.07.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 오형석은 2019.09.10 점유를 시작하고 2019.09.16 주민등록을 마쳤으며, 2021.10.29 임차권등기까지 완료했습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 25,904,000원 | 169,962,272원 | ≈ 195,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 20,723,200원 | 175,049,818원 | ≈ 195,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 16,578,560원 | 179,119,854원 | ≈ 195,000,000원 |
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.16 | 2019.08.26 | 195,000,000원 | 2021.10.29 | 대항력 有 우선변제 승계 169,962,272원 |
오형석의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당받을 권리가 있지만 배당을 받는다는 사실과 보증금 전액이 소멸한다는 것은 다릅니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 중 25,037,728원만 배당되고 169,962,272원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
가격 비교의 출발점은 25,904,000원이 아닙니다. 이 사건은 매수인 인수형이므로 실질취득을 보증금 195,000,000원 수준으로 놓고 시장가격과 비교해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.26㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2024.06 | 57.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.26㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.26㎡ | 2건 | 256,000,000원 |
다만 이 실거래를 그대로 대상 물건의 시세로 대입하면 안 됩니다. 대상 면적은 41.6㎡인 반면 확인된 거래는 모두 57.26㎡로 면적이 다릅니다. 거래 표본도 전체 2건, 최근 12개월은 1건에 불과합니다. 따라서 실질취득 약 195,000,000원이 247,000,000원보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
가격 추세도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 거래는 2026.07의 247,000,000원이고 이전 거래는 2024.06의 265,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -6.8%입니다. 전체 평균 256,000,000원은 과거의 더 높은 거래가 섞여 있으므로 가격 매력 판단에서는 최신 거래 247,000,000원과 최근 12개월 평균 247,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,272원 |
| 1. 임차인 오형석 보증금 | 195,000,000원 | 25,037,728원 |
| 2. 경매개시결정 · 오형석 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 배당액은 25,037,728원이고, 미배당 보증금 169,962,272원은 매수인 인수로 계산됩니다. 임차인 오형석과 경매 신청채권자 오형석은 동일인이므로 두 개의 195,000,000원 채권을 별도 보증금처럼 합산해서 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 조세·집행비용 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 연립·다세대주택·소형아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·준보전산지 등 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 그린힐빌리지A동은 11세대 규모이고 준공일은 2018.06.09입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.7회이며 이 사건은 이미 9회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 25,904,000원만 입찰원가로 잡지 말고 미배당 보증금 169,962,272원 승계를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 추가 시 인수액 재계산. 10회·11회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 175,049,818원·179,119,854원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 오형석의 임대차계약일 2019.08.26, 점유개시일 2019.09.10, 전입일 2019.09.16, 확정일자 2019.08.26 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 오형석으로 기재되어 있으므로 계약관계와 경매신청 채권의 실체를 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 면적 차이 주의. 확인된 최근 거래는 57.26㎡이고 대상은 41.6㎡이므로 247,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단순 적용하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.8%이므로 과거 평균 256,000,000원보다 최신 거래 247,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “25,904,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건을 보는 가장 중요한 기준은 간단합니다. 최저가와 취득원가를 같은 것으로 보지 않는 것입니다. 9회 유찰로 최저매각가는 25,904,000원까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 오형석의 보증금 195,000,000원이 존재합니다. 현재 예상배당 후 매수인이 승계할 금액은 169,962,272원입니다.
추가 유찰이 발생해도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 보증금 195,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 최근 실거래 247,000,000원보다 숫자상 낮지만 그 실거래는 대상보다 큰 57.26㎡ 물건이고 표본도 적으며 가격 추세는 -6.8%입니다. 따라서 “최저가가 감정가의 일부까지 떨어졌으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 승계와 실질취득가가 승부처입니다.
