수원지방법원 2024타경107741. 안양시 만안구 안양동 더베이타운주건축물제1동 5층 503호로, 감정 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 소유자 정성환은 2021.05.20. 거래가 264,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.06.21. 주식회사 풍천농산의 가압류 40,122,500원이며, 그 뒤의 가압류·압류·근저당·이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 박미화는 2020.09.17. 전입했고 2024.09.30. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2021.06.21.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 정확히 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 특히 박미화는 이번 강제경매의 채권자와도 동일 명의로 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성까지 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 장내로 30, 5층503호 (안양동, 더베이타운주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 제5층 제503호 |
| 소유자 | 정성환 (2021.05.20. 거래가 264,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 12,886,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미화 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2020.06.25 · 40세대 |
| 토지 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
등기상 핵심은 갑구 5번 가압류입니다. 2021.06.21. 주식회사 풍천농산의 청구금액 40,122,500원이 말소기준이며, 이후 건영후르츠 가압류, 이승엽 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 국세 압류들, 송남규 근저당권 및 2024.09.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.07.13. 여수수산업협동조합 근저당 4,092,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미화 | 2020.09.17 | 미상 | 2024.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박미화는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지가 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수액이 0원이라고 결론낼 수 없습니다. 특히 대항력이 실제 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있어, 실질취득비용은 현재 최저가 12,886,000원과 전혀 다른 금액이 될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 4.5% 숫자만 보면 안 되는 이유
더베이타운의 비교 가능한 거래는 전용 51.34㎡, 3층의 2024.07 거래 285,000,000원 1건입니다. 감정가는 293,000,000원으로 이 거래가와 비슷한 수준이지만, 14회 유찰 뒤 현재 최저가는 12,886,000원까지 내려왔습니다. 단순 비율은 시세 비교값의 4.5%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 실거래 | 51.34㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 감정 대상 | 51.51㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 현재 최저가 | 51.51㎡ | 5 | 12,886,000원 |
하지만 이 4.5%는 어디까지나 현재 최저매각가만 시세와 나눈 수치입니다. 박미화의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 실제로 부담할 총액은 산정할 수 없습니다. 따라서 “2.85억 시세를 1,288만원에 산다”는 식의 해석은 권리분석상 성립하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 시세 자체의 대표성 역시 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 631,948원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 풍천농산 | 40,122,500원 | 12,254,052원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건영후르츠 | 5,554,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승엽 | 107,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 송남규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,053,010원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 박미화 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 516,730,010원, 채권자 배당액은 12,254,052원, 미배당은 504,475,958원입니다. 다만 박미화의 임차보증금이 확인되지 않아 위 표만으로 임차인 배당액이나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 4건도 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 14회 유찰 | 12,886,000원 | 12,254,052원 | 504,475,958원 |
| 15회 유찰 시 | 10,308,800원 | 9,723,242원 | 507,006,768원 |
| 16회 유찰 시 | 8,247,040원 | 7,698,593원 | 509,031,417원 |
현재 회차에서 신청채권자 박미화의 청구액 259,000,000원에 대한 배당은 0원이며, 15회·16회 유찰 시나리오에서도 0원입니다. 가격이 더 내려가면 후순위 채권 미배당은 오히려 커집니다. 임차인 박미화가 실제 대항력 임차인으로 확인될 경우에는 이 시나리오의 낮은 매각가만 보고 실질취득비용도 함께 낮아진다고 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제503호입니다.
- 주위환경. 안양예술고등학교 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지를 기준으로 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 26.0㎡, 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지는 40세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 13.1회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박미화 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 관련 서류를 우선 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 확정일자·보증금이 미상입니다. 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’으로 유지해야 합니다.
- 동일 명의 확인. 임차인 박미화와 신청채권자 박미화가 동일 명의입니다. 실제 임대차인지, 관계인인지 원문서를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가 대비 크게 내려온 사실보다 반복 유찰의 원인이 무엇인지 먼저 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2024.07의 285,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 현재 적정가를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.5% 가격”보다 먼저 풀어야 할 임차인 한 명
표면만 보면 매우 강한 할인입니다. 감정가 293,000,000원이 14회 유찰돼 12,886,000원까지 내려왔고, 비교 거래 285,000,000원의 4.5% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 박미화의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라, 매수인이 부담할 총액을 아직 계산할 수 없기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차관계가 확인되지 않은 상태에서 “1,288만원에 2억대 다세대를 산다”고 해석하는 것은 위험합니다. 14회 유찰, 단지 평균 유찰 13.1회, 낙찰률 0.0%까지 겹쳐 있으므로 결론은 명확합니다. 낮은 최저가는 확인됐지만, 실질취득가는 아직 확인되지 않았다. 박미화의 임대차 실체와 보증금이 밝혀지기 전까지는 가격 메리트보다 권리확인이 먼저입니다.
