1,106,651,000원
대구지방법원 2025타경10754. 경주시 천북면 오야리 천북지방산업단지 안에 있는 토지와 공장용 건물입니다. 감정 이용상태는 1·2층 공장인 냉동창고, 1층 작업장, 2층 휴게실, 3층 사무실 등으로 조사됐습니다. 토지는 공장용지 3,311.9㎡이고, 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 속합니다.
가격은 감정가 3,226,387,000원에서 세 차례 유찰돼 1,106,651,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%지만, 이 비율은 실거래 시세와의 비교가 아닙니다. 공장·냉동창고는 냉동설비와 전력 인입, 건물 상태, 업종 적합성에 따라 가치 차이가 크고 일반 주택보다 매수층도 제한적이므로, 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10754 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 오야리 1383-4, 천북지방산업단지3블럭5-1롯트 비동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·냉동창고·작업장·휴게실·사무실 |
| 토지 | 공장용지 3,311.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 및 일반철골조 판넬지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사에스와이에이치 (2022.10.18. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,226,387,000원 / 1,106,651,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,848,308,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2022.10.18. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,640,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.23. 임의경매개시결정과 2026.02.19. 경주시 압류는 모두 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세는 다르다
현재 최저매각가는 1,106,651,000원으로 감정가 3,226,387,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 실질취득가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,106,651,000원 | 1,093,184,490원 | 1,546,815,510원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 774,655,700원 | 764,509,143원 | 1,875,490,857원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 542,258,990원 | 534,436,400원 | 2,105,563,600원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지고 중소기업은행의 미배당액은 커지지만, 배당받지 못한 근저당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인의 권리표상 취득원가는 각 회차 매각가와 동일합니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실과 시장가치가 충분하다는 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,106,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,466,510원 |
| 1. 을구 22번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 1,093,184,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당모형으로 중소기업은행에 1,546,815,510원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권리표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천북지방산업단지 안에 있으며, 주변은 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,311.9㎡, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역·공장설립승인지역이며 소로1류에 접합니다.
- 이용상태. 공장인 냉동창고, 작업장, 휴게실, 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 저온저장설비, 소화전, 화재경보, 화물승강기, 위생·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 수전설비도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·냉동창고는 일반 주택보다 수요층이 제한되며 설비와 업종 적합성에 따라 매각 기간이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사업자등록, 전입·확정일자를 확인하세요.
- 냉동설비 실사. 저온저장설비의 가동 여부, 냉매·단열 상태, 화물승강기와 소방설비의 정상 작동 여부를 점검하세요.
- 수전설비 확인. 매각에 포함되는 수전설비의 전력용량, 사용 가능 여부, 미납 전기요금과 재가동 비용을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 사용승인 여부를 현황 및 매각목록 원본과 대조하세요.
- 업종 적합성 확인. 일반산업단지·산업시설구역 안에서 예정 업종이 입주 가능한지 관계 기관에 확인하세요.
- 토양·폐기물 점검. 공장 부지의 오염이나 잔존 폐기물, 철거·처리 비용 발생 가능성을 현장에서 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 비율이 아니라 인근 산업용 토지·공장 거래와 임대수익, 시설 교체비를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세와 최우선변제 등은 배당모형에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 유찰가는 현장 위험을 지워주지 않는다”
이 물건은 권리표만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 경주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 공장 자체의 사용성과 환금성입니다. 감정가 3,226,387,000원에서 1,106,651,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없고, 임대관계가 미상이며 냉동창고·수전설비·제시외 건물까지 함께 인수해야 합니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 현장 실사 없이는 확정할 수 없는 물건입니다. 최저가의 낮은 비율보다 설비 재사용 가능성과 점유관계, 업종 적합성, 향후 매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
