대구지방법원 2025타경10754. 경주시 천북면 오야리 1383-4, 천북지방산업단지 안의 산업용 부동산입니다. 감정 이용상태에는 1·2층 공장(냉동창고) 등, 1층 작업장·2층 휴게실·3층 사무실 등이 기재되어 있고, 토지는 공장용지 3,311.9㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사에스와이에이치로, 2022.10.18. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
과거에는 다수의 가압류·압류·근저당권·경매개시결정이 존재했지만, 2009년·2016년·2022년의 경매 매각과 말소를 거치며 정리됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2022.10.18. 중소기업은행 근저당권과 그 이후의 2025.10.23. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 경주시 압류입니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 오야리 1383-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장(냉동창고)·작업장·휴게실·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 3,311.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사에스와이에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 3,226,387,000원 / 1,106,651,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,848,308,060원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
임차인 없음. 확인되는 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2022.10.18. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 2025.10.23. 임의경매개시결정과 2026.02.19. 경주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만 보지 말 것
현재 최저매각가는 1,106,651,000원으로 감정가 3,226,387,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 일반산업단지 안의 공장·냉동창고 및 공장용지로 구성된 산업용 자산이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,106,651,000원 | 1,093,184,490원 | 1,546,815,510원 |
| 4회 유찰 시 | 774,655,700원 | 764,509,143원 | 1,875,490,857원 |
| 5회 유찰 시 | 542,258,990원 | 534,436,400원 | 2,105,563,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,106,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,466,510원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 1,093,184,490원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,546,815,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 13,466,510원 공제 후 중소기업은행에 1,093,184,490원이 배당되고, 채권최고액 기준 1,546,815,510원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 천북면 오야리의 천북지방산업단지 내에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 공장(냉동창고), 작업장, 휴게실, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 저온저장설비, 소화전설비, 화재경보설비, 화물승강기설비, 위생설비와 급·배수설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,311.9㎡, 일반공업지역, 공업용, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 182,100원/㎡입니다.
- 계획·제한. 일반산업단지·산업시설구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고, 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수전설비가 포함된 일괄매각이므로 현장 상태와 실제 포함 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 시설 가치. 냉동창고·저온저장설비·화물승강기 등 설비의 상태와 실제 활용 가능성이 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 핵심입니다.
- 가격 검증. 감정가 3,226,387,000원 대비 최저가 1,106,651,000원이라는 낙폭만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 산업용 부동산의 실제 거래·임대·대체원가를 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 재확인. 2022.10.18. 중소기업은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서상 특별매각조건을 매각기일 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 적합성. 일반산업단지·산업시설구역에 속하는 공장용 부동산이므로 예정 사업의 입주·시설 활용 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.10.18. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인되는 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 3,226,387,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,106,651,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공장·냉동창고·작업장·사무실과 공장용지 3,311.9㎡가 결합된 산업용 부동산입니다. 실거래 비교자료 없이 단순 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 검증의 비중이 큰 사건입니다.
