수원지방법원 2024타경110044. 안양역 남동측 인근의 일번가이지움 4층 420호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에서는 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 실거래 비교 기준 19.01㎡입니다.

소유자 김다운은 2022년 3월 7일 거래가액 142,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 국세 압류를 시작으로 지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 소유자의 과거 취득가격과 감정가를 크게 밑돕니다.

다만 이 사건은 일반적인 후순위 권리만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 임차인 김준혁은 2022년 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 조사되었고, 동시에 등기부상 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 임차보증금 액수, 임대차의 실재 여부, 신청채권의 성격을 함께 확인해야 매수인이 부담할 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류

말소기준권리는 2023년 3월 20일 접수된 갑구 5번 국 압류입니다. 이후의 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 설정되었던 영등포농업협동조합 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 근저당권을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 동일인 관계 확인 필요

* 기록된 임차보증금 수치는 4,200이며, 예상배당 계산에도 같은 수치가 반영되어 있습니다. 금액 단위와 실제 계약상 보증금은 매각물건명세서 및 임대차계약서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

조사된 실제 임차인은 김준혁 1명입니다. 보증기관 명의의 대위변제·승계 임차인 신고는 별도로 확인되지 않습니다.

김준혁은 말소기준권리인 2023년 3월 20일 국 압류보다 먼저 전입신고를 마쳤고, 확정일자도 보유하고 있습니다. 배당요구까지 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 조사되었습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 8,300만원, 하락 추세는 뚜렷하다

같은 단지의 유사 전용면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 거래 평균은 112,416,666원이지만, 2022년의 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 3월 83,000,000원 1건입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 27.9% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 가격 비교의 우선 기준은 전체 평균 112,416,666원이 아니라 최근 거래 83,000,000원입니다.

현재 최저매각가 17,046,000원은 최근 실거래 83,000,000원의 20.5%입니다. 장부상 매각가격만 비교하면 매우 큰 할인 폭이지만, 이는 어디까지나 실제 인수액이 없다는 조건에서의 비교입니다. 임차보증금 또는 매각조건 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,046,000원 가정)

* 임차보증금 4,200은 제공된 예상배당표의 원 단위 계산값을 그대로 표시한 것입니다. 실제 임대차계약상 금액과 단위가 확인되기 전에는 매수인 인수액 0원 추정을 확정적으로 사용하지 않아야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 추가 변동은 별도 확인이 필요합니다.

현재 계산상 집행비용 706,828원과 임차보증금 4,200원을 제외한 16,334,972원이 주택도시보증공사에 배당됩니다. 신청채권자 김준혁의 별도 청구금액 142,000,000원에는 예상배당액이 배정되지 않았습니다. 임차보증금 배당과 동일인의 별도 신청채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

전체 채권 부족액은 2,824,665,028원으로 추정됩니다. 다만 이는 채권자 측 미배당액을 의미하며, 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,699,000,000원 역시 해당 호실에서 매수인이 전부 부담할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 시나리오

유찰이 추가로 발생하면 입찰가격은 낮아지지만 채권 부족액은 증가합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 배당액보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 가능액이 커질 수 있습니다. 최저가 하락이 실질취득비용의 동일한 하락으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 안양역 남동측 인근. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 1호선 안양역이 위치하여 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물로, 사용승인일은 2016.11.28입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·지하주차장·보안설비 등이 있습니다.
• 도로. 북동측 중로와 남서측 소로에 접하는 주상용 건부지입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가서에서는 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 건축물대장상 정확한 호실 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래가격의 하락 추세가 -27.9%이고, 단지 경매물건 평균 유찰은 8.0회입니다. 최저가격이 낮더라도 향후 매각 및 회수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 임차인 김준혁의 계약서상 보증금과 예상배당표의 4,200이 동일한 금액 및 단위인지 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인인 사유, 신청채권 142,000,000원의 집행권원 및 임대차보증금과의 관계를 대조해야 합니다.
• 대항력·배당 검토. 전입일, 확정일자, 배당요구, 실제 점유관계 및 배당금액을 확인하고 미배당 보증금의 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 조세 확인. 인천세무서장·부천시·광주시의 압류 관련 체납세액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 실거래 기준 보정. 전체 평균 112,416,666원보다 최근 거래가격 83,000,000원을 우선하고, 거래 표본이 1건인 점과 -27.9%의 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
• 반복 유찰 사유. 본건 9회 유찰 및 단지 평균 8.0회 유찰의 원인을 확인하고, 향후 환금성과 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,704만원보다 중요한 것은 실제 인수액”

안양 일번가이지움 420호는 감정가 127,000,000원이 9회 유찰 끝에 17,046,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래가격 83,000,000원과 비교하면 외형적인 할인 폭은 매우 큽니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 해당 임차인이 경매신청채권자와 동일인이라는 특수성을 가지고 있습니다. 예상배당표상 임차보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 보증금의 실제 금액 및 금액 단위부터 확인해야 이 판단을 신뢰할 수 있습니다.

또한 최근 실거래는 과거보다 27.9% 하락했고, 단지 평균 유찰 횟수도 8.0회에 달합니다. 매각률 0.0%라는 집계와 본건의 9회 유찰 이력을 감안하면, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 매수 후 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

결론적으로 가격은 크게 내려왔지만 권리·임차관계 및 환금성 검증이 선행되어야 합니다. 입찰 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 계산되는 실질취득비용입니다. 보증금과 임차관계가 명확히 확인되기 전까지는 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 결정하지 않는 것이 적절합니다.