73,073,000원
수원지방법원 2025타경601. 안양아이에스비즈타워센트럴 지층 비209호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 지식산업센터(창고)입니다. 소유자는 변영표이며, 2022.04.21. 소유권을 취득한 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 169,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 농협은행의 채권최고액 13,200,000원 근저당, 토스뱅크주식회사 가압류 176,179,196원, 안양시·국 압류와 임의경매개시결정 등이 뒤따랐고, 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인으로 조사된 한국에프아이티 볼테라 주식회사의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 지층 비209호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(창고) |
| 소유자 | 변영표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 73,073,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 321,435,635원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
말소기준은 2022.04.21. 농협은행주식회사 근저당권 169,200,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 13,200,000원 근저당, 토스뱅크주식회사 가압류, 안양시·국 압류, 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.09.02.에는 1번과 2번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국에프아이티 볼테라 주식회사 | 부동산 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 직접 확인된 점유자입니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자이므로 낙찰가가 낮다는 이유만으로 실질취득비용이 73,073,000원에 고정된다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거가 없다
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 73,073,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 33% 수준이며 6회 유찰 시 58,458,400원, 7회 유찰 시 46,766,720원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,073,000원 | 33% | 287,221,510원 |
| 6회 유찰 시 | 58,458,400원 | 26% | 301,573,047원 |
| 7회 유찰 시 | 46,766,720원 | 21% | 313,054,277원 |
중요한 것은 실거래 비교 자료가 없어 시장가 대비 할인율을 판단할 수 없다는 점입니다. 감정가 대비 33%라는 숫자는 경매 회차상 할인율일 뿐, 실제 시장 시세보다 67% 싸다는 뜻이 아닙니다. 더구나 지식산업센터 창고라는 용도와 5회 유찰 이력, 임차관계 미확정이 함께 있으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,715,314원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 169,200,000원 | 71,357,686원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 13,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 176,179,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 358,579,196원 중 71,357,686원만 배당되고, 미배당은 287,221,510원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 점유 임차인의 최우선변제·대항력 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 비209호는 지식산업센터 창고로 이용됩니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 덕천초등학교 동북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공장 및 창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 지층 비209호이며 지하주차장·승강기·급배수 및 위생설비·화재탐지·옥내소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이며 토지면적은 24,777.6㎡, 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 해당하며 공공공지·공원·녹지·중로1류 등에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 한국에프아이티 볼테라 주식회사의 계약서·보증금·전입 또는 사업자등록 관련 대항요건을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입신고일과 보증금이 미상이므로 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력 가능·미상입니다.
- 매각물건명세서 확인. 현황조사만으로 인수 여부를 확정하지 말고 임차관계와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 안양시 및 국의 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순히 최저가가 낮다는 점보다 지식산업센터 창고의 수요·공실·임대 가능성과 반복 유찰 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가의 시장가 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 현장 매물·임대료·실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미확정 임차관계
이 물건은 감정가 223,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 73,073,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2022.04.21. 농협은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조이고, 배당 시뮬레이션상 등기 권리 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현황조사상 실제 임차인 1명이 부동산 전부를 점유하고 있으며 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰된 저가 물건”보다 “임차인 인수 여부가 아직 확정되지 않은 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 지식산업센터 창고라는 용도와 반복 유찰, 시세 비교자료 부재까지 감안하면 현 단계에서 가격만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 입찰의 전제조건은 임차관계 확인입니다.
