수원지방법원 2025타경100167. 안양동 아이원팰리스 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 이 건물의 지상 2~4층이 오피스텔 용도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 핵심은 9회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 임차권자 강사염의 전입·점유가 2020.11.23이고 확정일자는 2021.01.15로, 말소기준권리인 2021.03.15 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 소멸하더라도 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인 인수 문제로 남습니다.
등기된 임차권에는 임대차보증금이 311,000,000원, 질권설정금액이 240,000,000원으로 기재돼 있습니다. 배당 추정표는 240,000,000원을 기준으로 계산해 현재 회차의 인수액을 196,905,256원으로 표시하지만, 매각물건명세서는 311,000,000원의 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 실전에서는 최저매각가만 더해 판단할 것이 아니라, 실질취득을 약 311,000,000원 수준으로 고정해 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 현충로16번길 26, 3층302호 (안양동,아이원팰리스) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 감정평가상 3층은 오피스텔 용도 · 72.85㎡ |
| 건물 | 지하2층·지상12층 철근콘크리트구조 · 2020.06.11 준공 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.23 매매 · 거래가액 311,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 44,292,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강사염 / 311,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준권리는 2021.03.15 남인천세무서의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서·수원시·동안산세무서·안양시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 강사염의 전입·점유입니다. 전입·점유 2020.11.23, 확정일자 2021.01.15로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강사염 | 주거 (임차권등기) | 2020.11.23 | 2021.01.15 | 311,000,000원 질권설정금액 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 매수인 인수 |
임차권등기는 2024.09.25에 이뤄졌지만 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 2020.11.23 전입·점유입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 등기에는 서울보증보험의 대위 사실도 적혀 있으나 별도 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 강사염 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가 14.6%가 아니라 실질취득 약 3.11억으로 봐야 한다
아이원팰리스의 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 303,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.32㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 73.32㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 73.32㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 303,333,333원 |
표면상 최저가 44,292,000원은 최근 평균의 14.6%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실질취득을 약 311,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균 303,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 330,000,000원보다는 낮지만, 최근 표본 중 290,000,000원 거래가 2건인 만큼 ‘9회 유찰이라 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,197,256원 |
| 1. 임차인 강사염 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 43,094,744원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 강사염 | 311,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산은 질권설정금액 240,000,000원을 기준으로 작성돼 현재 회차 매수인 인수액을 196,905,256원으로 산정합니다. 그러나 등기 및 매각물건명세서에는 임대차보증금 311,000,000원과 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 실질취득 판단은 약 311,000,000원 수준을 기준으로 보수적으로 보는 것이 안전합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아이원팰리스는 지상 1층 근린생활시설, 지상 2~4층 오피스텔, 지상 5~12층 아파트로 이용되는 용도복합건물이며 본건은 3층 302호입니다.
- 입지. 안양초등학교 남측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·주상복합·다세대주택이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 안양로·만안로가 인근에 있으며, 전철 1호선 안양역이 약 1.2km 거리에 있습니다. 인근 간선버스 정류장도 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등에 속하며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,901,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 급배수·위생·승강기·방화설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아이원팰리스는 48세대, 2020.06.11 준공으로 비교적 신축이지만, 최근 실거래 표본이 3건으로 많지 않고 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 44,292,000원이 아니라 대항력 임차보증금 311,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차보증금 311,000,000원과 질권설정금액 240,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 임대차계약서·임차권등기·매각물건명세서의 원본을 대조해야 합니다.
- 강사염 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 계약·보증금 지급·채권관계 자료로 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 5건 있습니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인의 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있으므로 체납세 확인이 중요합니다.
- 보증기관 관계. 임차권등기에 서울보증보험의 대위 사실이 적혀 있습니다. 임차인과 보증기관의 채권 귀속 및 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 3층은 오피스텔 용도로 이용됩니다. 실제 사용·전입·대출 가능 여부를 현장과 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·세금관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰 ≠ 87% 할인”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 330,000,000원이 9회 유찰돼 44,292,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 강사염의 전입·점유와 확정일자는 말소기준 압류보다 앞서고, 매각물건명세서는 311,000,000원의 임대차보증금 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건의 실질취득 기준은 44,292,000원이 아니라 약 311,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 303,333,333원보다 높은 수준이며, 단지 평균 유찰도 8.0회입니다. 여기에 세금 압류 5건과 임차권자·경매신청채권자 동일인이라는 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가만 보면 싸지만, 인수까지 합치면 최근 시세 이상인 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
