수원지방법원 2025타경100204. 안양시 동안구 호계동 미영팰리스 에이동 4층 401호, 전용 45.86㎡의 다세대주택입니다. 소유자 장용준은 2020.08.03. 거래가 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 압류가 아니라 박수현의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.24., 확정일자는 2022.06.29., 전입·점유개시는 2022.08.10.이고 보증금은 303,000,000원입니다. 이 권리는 2024.05.10. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
다만 이 물건에는 중요한 매각조건이 붙었습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박수현 임차권에 관해서는 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 경수대로 703, 에이동 4층401호 (호계동,미영팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.86㎡ · 철근콘크리트구조 지상6층 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2019.04.24. |
| 소유자 | 장용준 (2020.08.03. 거래가 289,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (감정가의 80%, 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.05.10. 은평세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 박수현의 임차관계는 전입 2022.08.10., 확정일자 2022.06.29.이고, 2024.01.24. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 매각대금에서 보증금을 모두 배당받지 못한 부분은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10. | 2022.06.29. | 303,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 있음 |
박수현은 2025.02.13. 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택임차권의 승계인은 주택도시보증공사이며, 별도의 실제 임차인이 추가된 것이 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 이 사건의 확약은 이 임차권에 적용되어 대항력과 잔액 청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 69.2%
미영팰리스는 35세대, 사용승인일 2019.04.24.이고 대상 전용면적은 45.86㎡입니다. 비교 거래는 전용 45.72㎡로 면적이 매칭되며, 2025.05.~2025.06. 거래 3건이 모두 400,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 400,000,000원, 최신 거래도 2025.06. 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.72㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 45.72㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 45.72㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.72㎡ | 3건 | 400,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 276,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 69.2%입니다. 감정가 346,000,000원도 400,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 가격 메리트 판단은 감정가보다 실제 응찰 기준인 276,800,000원을 중심으로 보는 것이 맞습니다. 다만 거래 표본은 3건이고 모두 6층 거래이며, 대상은 4층 401호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 1. 임차인 박수현 보증금 | 303,000,000원 | 272,124,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 30,875,200원이 발생합니다. 그러나 2026.06.09. 제출된 확약에 따라 대항력과 잔액 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 80% | 276,800,000원 | 30,875,200원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 · 64% | 221,440,000원 | 85,460,160원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 · 51.2% | 177,152,000원 | 129,128,128원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 이 사건은 바로 그 구조를 확약으로 차단한 사례입니다. 따라서 가격비교에서는 현재 실질취득액 276,800,000원을 사용해야 하며, 룰상 부족분을 더해 303,000,000원으로 고정하는 일반적인 대항력 인수형과 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 내 4층 401호입니다.
- 입지. 호계초등학교 북동측 인근으로, 도로변에는 근린생활시설이 있고 후면에는 다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·보안설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 인근으로 광대로에 접하고, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔액 임대차보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건으로 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 주택임차권등기 말소에 필요한 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 배당표의 30,875,200원에 혼동 금지. 이는 확약을 적용하지 않은 원칙상 부족분이며, 이 사건에서는 해당 임차권에 관해 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 자체가 아니라 확약 반영 실질취득액 276,800,000원을 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원과 비교해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 권리 문제였는지, 다세대 환금성·호별 상태·수요 부족이 함께 작용했는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비와 실제 점유·인도 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 확약이 핵심이다”
이 물건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 303,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가에서 30,875,200원을 추가 인수하는 사건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 박수현 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 실질취득액은 276,800,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 400,000,000원의 69.2%입니다.
다만 가격 숫자만으로 등급을 높이기에는 7회 유찰과 35세대 다세대의 환금성 신호가 무겁습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰이 보여주는 시장성은 별도입니다. 이 사건의 핵심은 “권리상 인수는 확약으로 해소됐고, 남은 승부처는 환금성과 실제 매수수요”입니다.