69,835,000원
수원지방법원 2025타경100433. 의왕시 삼동 운양까치아파트 1층 104호, 전용 82.56㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 333,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 69,835,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 임차인 서종철의 보증금 330,000,000원이 있습니다. 임대차계약일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.03.31, 전입·점유개시는 2022.04.29이고, 2024.05.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.01.16 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일이 그보다 훨씬 빠르기 때문에 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 15번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 까치골길 7, 1층104호 (삼동,운양까치아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 82.56㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·다용도실 · 13층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이진형 (2021.02.15 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 69,835,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서종철 / 337,278,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 운양까치 · 178세대 · 1992.06.16 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 살아남는다
이 사건의 권리분석은 임차권의 선후관계가 전부입니다. 과거 반월농업협동조합·군자농업협동조합·삼성생명보험·우리은행·국민은행·에스비아이저축은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.16 강제경매개시결정이고, 이후 2025.02.18 의왕시 압류는 매각으로 소멸합니다.
반면 서종철의 전입일 2022.04.29와 임차권등기 2024.05.23은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 변제되지 않는 임차보증금은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다. 현재 가정 매각가에서 미배당 잔액은 261,822,030원입니다.
| 임차인 | 범위 / 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서종철 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 330,000,000원 | 계약 2022.03.11 확정 2022.03.31 전입·점유 2022.04.29 임차권 2024.05.23 | 있음 2024.05.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 21% 최저가가 아니라 약 3.30억을 본다
이 사건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 계산하면 결론이 뒤집힙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 21.0%에 불과하지만, 실제 가격 판단의 기준은 선순위 보증금 330,000,000원 부근입니다. 유찰이 더 진행되어도 총 부담은 거의 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 69,835,000원 | 261,822,030원 | 331,657,030원 |
| 8회 유찰 시 | 55,868,000원 | 275,537,624원 | 331,405,624원 |
| 9회 유찰 시 | 44,694,400원 | 286,510,099원 | 331,204,499원 |
즉 7회에서 9회까지 최저가는 69,835,000원에서 44,694,400원으로 크게 낮아지지만, 인수액은 261,822,030원에서 286,510,099원으로 반대로 증가합니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액 증가가 대부분 상쇄하는 구조입니다.
운양까치 전용 82.56㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 가격 메리트 판단은 과거 전체 평균 338,333,333원보다 최근 12개월 평균 332,333,333원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 구간의 추세는 -3.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 82.56㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2024.05 | 82.56㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2024.03 | 82.56㎡ | 5 | 322,000,000원 |
| 2024.01 | 82.56㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2021.08 | 82.56㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2021.06 | 82.56㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.56㎡ | 3건 | 332,333,333원 |
보증금 기준 실질가격 약 330,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 99.3%이고, 최신 거래 340,000,000원에도 근접합니다. 집행비용까지 반영한 현재 회차의 최저가+인수액 331,657,030원은 최근 평균과 사실상 같은 구간입니다. 따라서 “7회 유찰이라 매우 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 특히 시장 추세가 -3.5%인 만큼, 최근 시세와 거의 같은 실질취득가격은 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,657,030원 |
| 1. 임차인 서종철 보증금 | 330,000,000원 | 68,177,970원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서종철 | 337,278,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 261,822,030원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 청구액 337,278,082원에는 별도 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 부곡동주민센터 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지·근린생활시설이 어우러진 일반주거지대입니다.
- 교통. 덕영대로까지 약 400미터, 1호선 의왕역까지 약 900미터 거리이며 대중교통시설과 간선도로 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 폭 8~10미터 포장도로와 접하고 승용차 접근이 무난합니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.
- 단지. 운양까치 178세대, 1992.06.16 준공. 대상 호는 13층 건물 중 1층이며 전용 82.56㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 대지 2,920.0㎡, 공시지가 2,861,000원/㎡. 과밀억제권역·대기관리권역·도시교통정비지역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총 취득액 계산. 현재 회차 기준 최저가 69,835,000원에 인수액 261,822,030원이 더해지는 구조입니다. 입찰금만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 서종철의 계약일 2022.03.11, 확정일 2022.03.31, 전입·점유개시 2022.04.29, 임차권등기 2024.05.23 및 보증금 330,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수문구 확인. 을구 순위 15번 임차권등기와 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구가 핵심입니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 서종철로 나타납니다. 경고사항의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 계약·보증금 지급·채권 원인을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 338,333,333원보다 최근 12개월 평균 332,333,333원과 최신 거래 340,000,000원, 그리고 -3.5% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 최저가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 330,000,000원 부근에 남습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 7천만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 333,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 69,835,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서종철의 보증금은 330,000,000원입니다. 현재 배당으로 68,177,970원만 변제되고 261,822,030원이 매수인에게 남아 최저가와 인수액을 합친 부담은 331,657,030원에 이릅니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 8회 유찰 시 최저가+인수액은 331,405,624원, 9회 유찰 시에도 331,204,499원입니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 69,835,000원이 아니라 약 330,000,000원입니다. 그 가격은 최근 12개월 평균 332,333,333원과 거의 같고 최신 거래 340,000,000원에도 가까우며, 시장 추세는 -3.5%입니다.
최저가는 파격적으로 낮지만 실질취득가는 시세권. 여기에 7회 유찰, 261,822,030원의 인수액, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계 확인 필요성이 겹칩니다. 이 사건은 ‘얼마나 더 유찰되느냐’보다 선순위 임차권의 실체와 3.30억원 수준의 총 취득비용을 감당할 가치가 있는지가 승부처입니다.
