수원지방법원 2025타경100757. 의왕시 청계동 청계437 제2층 제202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가 이용상태 및 매각물건명세서에는 도시형 생활주택(단지형다세대)으로 기재되어 있습니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 하는 물건입니다.
감정가 338,000,000원에서 최저가 216,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순한 가격 문제가 아닙니다. 임차인 서석훈의 보증금 299,000,000원이 최저가보다 크고, 주민등록 및 점유 시점도 말소기준인 국세 압류보다 앞섭니다. 대항력 포기 확약이 없었다면 최저가가 낮아져도 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 중요한 조건이 추가됐습니다. 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로서 우선변제권만 행사하고, 미배당 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질취득금액은 최저가 216,320,000원으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 청계동 437 청계437 제2층 제202호 도로명: 경기도 의왕시 청계로 207-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 근린시설 / 감정상 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 | 실거래 비교 대상면적 51.78㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 지상 5층 중 2층 · 사용승인 2020.12.01 |
| 단지 | 청계437 · 총 8세대 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.02.25 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 | 338,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,320,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 · 2023.06.16 국 압류(처분청 의정부세무서장) |
| 임차인 | 서석훈 · 보증금 299,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각 특수조건 | 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 보증금 잔액 반환청구권 포기 확약 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부에는 과거 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당이 있었지만 2021.01.21 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 별도 인수채무로 더할 대상이 아닙니다.
말소기준은 2023.06.16 국 압류입니다. 이후의 의왕시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 서울특별시 압류 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 세금 압류의 등기상 소멸과 배당단계의 조세 우선순위는 구별해야 하므로 당해세 해당 여부 및 실제 교부청구액은 확인이 필요합니다.
서석훈의 임차권등기는 2023.10.24에 이루어졌지만, 주민등록일은 2021.10.20이고 점유개시일은 2021.10.14입니다. 확정일자도 2021.09.13로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 압류보다 늦다는 이유만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계기관은 중복 산입 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 및 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 서석훈 전유부분 전부 |
전입 2021.10.20 확정 2021.09.13 점유 2021.10.14 |
299,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구 2025.04.09 |
주택도시보증공사 승계 확약 · 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 서석훈의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 서석훈의 보증금 299,000,000원과 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 299,000,000원을 서로 독립된 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
따라서 이 확약의 유효한 적용을 전제로 하면 서석훈 임차권의 승계인에게 발생하는 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 해당 승계 임차권에만 적용되며, 확약 대상 밖의 다른 임차인에 관한 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 서석훈 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세가 뚜렷하다
청계437은 총 8세대의 소규모 단지입니다. 확인된 유사 면적 거래는 총 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 270,000,000원 1건입니다. 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균 363,250,000원보다는 최근 거래가격을 우선해 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.88㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 50.88㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 2021.12 | 51.47㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 2021.06 | 51.47㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 363,250,000원 |
최저가 216,320,000원은 최근 거래가격 270,000,000원의 80.1%입니다. 확약 조건으로 인수가 해소되는 현재 사건에서는 최저가를 실질취득 기준으로 비교할 수 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 31.5% 하락한 추세라는 점을 함께 고려해야 합니다.
특히 2021년에는 438,000,000원에 거래됐지만, 가장 최근인 2026년에는 270,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균만 보면 최저가가 크게 저렴해 보이지만, 현재 가격 판단의 중심은 과거 고가가 아닌 최신 거래입니다. 최근 12개월 표본 또한 1건뿐이므로 개별 물건의 상태와 실제 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,828,480원 |
| 1. 서석훈 임차보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 임차권 승계 관련 · 보증금 중복 합산 금지 |
299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 추정 배당 시뮬레이션입니다. 서석훈의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권액은 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
단, 본건은 주택도시보증공사의 대항력 및 잔액 반환청구권 포기 확약을 조건으로 매각하므로 위 86,508,480원은 실제 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 구분
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추산 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰(64%) | 216,320,000원 | 86,508,480원 | 0원 |
| 9회 유찰 시(51.2%) | 173,056,000원 | 129,166,784원 | 0원 |
| 10회 유찰 시(40.96%) | 138,444,800원 | 163,293,427원 | 0원 |
확약을 고려하지 않는 일반적인 인수형 경매에서는 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에 낙찰가격 하락이 실질적인 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 반대로 이번 사건은 확약 조건이 유지되는 한 해당 임차권의 인수가 0원이므로, 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 하락으로 연결됩니다.
회차별 미배당 추산은 각 시나리오의 배당·집행비용 가정에 따른 값입니다. 확약 미반영 금액은 권리구조 설명용이며, 본건 매각조건 적용 시 매수인이 실제 부담하는 인수액으로 해석하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 청계동 북청계IC 북동측에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 공원, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사건상 근린시설 표기 및 민간임대주택등기와 함께 공부상 용도를 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 공부와의 차이도 없습니다. 다만 거주인의 폐문부재로 내부구조 및 이용상태는 외부관찰과 탐문 등에 기초해 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 단지입니다. 확인된 거래가 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -31.5%, 단지 평균 유찰 7.0회라는 점을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기, 보증금 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 확인하세요.
- 매각조건 대조. 매각물건명세서에 확약을 조건으로 매각한다는 문구가 유지되는지, 추가 또는 변경된 매각조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 서석훈과 주택도시보증공사의 관계를 확인하고, 동일 보증금의 중복 신고를 별도 채무로 계산하지 않도록 주의하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부, 실제 교부청구액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택의 표기를 대조하고 건축물대장, 등기부, 현재 이용상태를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번에 민간임대주택 등록사항이 있습니다. 매각 후 등기정리 및 행정상 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 전체 평균 363,250,000원보다는 최근 거래 270,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 거래가 1건이고 시세 추세가 -31.5%인 점을 반영해야 합니다.
- 현장 점검. 감정 당시 내부 확인이 제한됐습니다. 내부 상태, 누수, 하자, 실제 점유 및 명도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비와 취득 관련 비용을 확인하고 낙찰가 외의 총투입금액을 산정하세요.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “2.99억 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
의왕 청계437 202호는 대항력 임차인 보증금 299,000,000원이 최저가보다 큰 사건입니다. 단순 배당계산만으로 접근하면 미배당액 86,508,480원이 매수인에게 승계되는 것으로 판단하기 쉽습니다. 이 경우 실질취득 부담은 302,828,480원으로 최근 실거래가격을 넘어섭니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다. 이를 조건으로 매각하므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 가격 비교 기준은 최저가 216,320,000원이며, 최근 거래 270,000,000원의 80.1% 수준입니다.
그럼에도 8회 유찰, 총 8세대의 소규모 단지, 최근 시세 추세 -31.5%, 제한적인 거래 표본은 상당한 불확실성으로 남습니다. 특히 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태의 차이, 국세·지방세 압류 및 민간임대주택등기도 최종 확인이 필요합니다.
결론적으로 주된 보증금 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격 하락과 환금성 위험은 해소되지 않습니다. 입찰 판단의 핵심은 확약이 적용되는 매각조건을 확인하고, 최근 거래가격과 실제 처분 가능성을 기준으로 낙찰가를 검토하는 데 있습니다.
