수원지방법원 2025타경100786. 안양시 만안구 안양동 그린힐빌리지 비동 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차권입니다. 정동한은 2019년 12월 16일 전입·점유했고, 2019년 11월 12일 205,000,000원에 대한 확정일자를 갖춘 뒤 2021년 7월 16일 보증금을 6,000,000원 증액해 총 211,000,000원이 됐습니다. 이후 2023년 12월 21일 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다.
말소기준은 2025년 2월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정동한의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 현재 최저가 184,000,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 3,376,000원을 제외한 180,624,000원이 정동한에게 우선 배당되고, 나머지 30,376,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가 2.30억짜리를 1.84억에 산다”고 해석하면 권리구조를 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 100 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(방2, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 욕실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 신유영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 7회 / 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,885,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.11억 임차권
등기 순서에서 가장 중요한 지점은 정동한의 임차권이 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 정동한의 보증금은 211,000,000원이고 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 배당만으로 전액 회수되지 않으므로 부족액 30,376,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 신청채권자 자체의 청구액은 현재 배당 시나리오상 0원 배당입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동한 전유부분 전부 · 주거 | 2019.12.16 | 211,000,000원 | 2019.11.12 증액 6,000,000원: 2021.12.01 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 윤경완 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 정동한은 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인돼 권리관계가 비교적 명확합니다. 반면 윤경완은 2024년 8월 19일 전입이 말소기준일 2025년 2월 17일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 인수액으로 계산하지 않고, 대항력 가능·미상의 별도 위험으로 남겨야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 대신 이 사건에서는 낙찰가와 인수액의 결합이 가격 판단의 핵심입니다. 현재부터 추가 유찰 시나리오를 보면 최저가는 낮아지지만, 정동한 관련 매수인 인수액은 반대로 증가합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 80% | 184,000,000원 | 30,376,000원 | 214,376,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 64% | 147,200,000원 | 66,660,800원 | 213,860,800원 |
| 9회 유찰 시 감정가 51.2% | 117,760,000원 | 95,688,640원 | 213,448,640원 |
현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 매각가는 184,000,000원에서 117,760,000원으로 떨어지지만, 계산상 실질취득은 214,376,000원에서 213,448,640원으로만 움직입니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커지는 구조이며, 정동한 보증금 211,000,000원 부근에서 실질 부담이 사실상 고정되는 모습입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 정동한 보증금 | 211,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,885,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정동한 보증금 중 예상 미배당 30,376,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 228,885,862원은 현재 배당 가정에서 0원 배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 욕실 등을 갖춘 주거용입니다.
- 입지. 안양시 만안구 안양동 양지초등학교 동북측 인근으로, 단독·다세대주택, 주상용건물, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 269.0㎡, 공시지가 1,954,000원/㎡이며 사다리형·완경사 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 그린힐빌리지B동은 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 6.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 이번 사건도 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 기준 184,000,000원이 아닌 214,376,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 정동한 임차권. 전입 2019.12.16, 확정일자 2019.11.12, 임차권등기 2023.12.21, 보증금 211,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 윤경완 확인. 2024.08.19 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 추가 인수 여부를 반드시 확정해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 8회·9회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 2.13억대에 머뭅니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용을 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 현장 점유. 실제 점유자와 점유 범위, 인도 가능 시점은 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.84억 낙찰”이 아니라 “2.14억 안팎 취득”
이 사건은 유찰 횟수가 많아 표면상 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 감정가 230,000,000원에서 현재 최저가는 184,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 정동한의 보증금 211,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당 가정에서는 30,376,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 실질취득은 214,376,000원입니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 8회 유찰 시 매각가가 147,200,000원으로 떨어져도 인수액이 66,660,800원으로 늘어 실질취득은 213,860,800원이고, 9회 유찰 시에도 117,760,000원 + 95,688,640원 = 213,448,640원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 거의 내려가지 않는 선순위 임차보증금 인수형입니다.
여기에 윤경완의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 채 전입일만 말소기준보다 앞선 상태라, 추가 권리 위험도 완전히 닫히지 않았습니다. 비교 실거래가가 없어 가격상 할인 여부도 확인할 수 없습니다. 최저가 착시, 선순위 임차보증금 인수, 미상 임차인, 7회 유찰의 환금성 신호가 겹치는 고위험 사건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
