서울중앙지방법원 2025타경102844. 신림역 북서측 인근 프라비다트라움 10층 1005호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)이며 전용면적은 14.05㎡입니다. 소유자 김영숙은 2021년 9월 29일 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023년 3월 2일 지완의 근저당권으로 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 권리가 아니라 선순위 임차인입니다. 이준호는 임대차계약일 2021년 8월 25일, 확정일자 2021년 8월 25일, 전입 관련 일자가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 135,000,000원이어서 원칙적으로는 낙찰가에서 전액 배당되지 않는 금액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 현재 배당추정상 미배당액은 25,368,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소

말소기준은 2023.03.02. 지완 근저당권입니다. 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이준호의 임차권등기 자체는 2023.09.25. 후순위로 등기됐지만, 임대차계약·확정일자·전입 관련 일자는 말소기준보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인으로 봐야 합니다.

임차권등기에는 최초 주민등록일자가 2021.08.30.으로 기재됐고, 2023.10.13. 경정등기에서 주민등록일자가 2021.09.10.으로 정정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2023.03.02. 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 인적 임차인 2명

조희만은 전입일이 2025.04.29.로 말소기준 2023.03.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 점유·명도 및 실제 임대차 조건은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 3회 유찰이어도 현재 가격은 최근 시세 이상

프라비다트라움 전용 14.05~14.06㎡의 최근 거래는 하락 흐름이 뚜렷합니다. 전체 12건 평균은 120,583,333원이지만 과거 136,000,000원·140,000,000원·160,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 5건 평균은 105,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 87,000,000원입니다.

현재 최저매각가이자 확약 반영 후 실질취득액인 112,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 106.7%입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교하면 약 28.7% 높은 수준입니다. 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 20.3% 낮아진 하락 추세라는 점까지 고려하면, 전체 평균 120,583,333원보다 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

배당계산만 보면 이준호 보증금 중 25,368,000원이 남지만, 매각조건상 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표의 당해세·최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 선순위 보증금 구조는 체크

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이준호 보증금의 미배당분이 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다. 따라서 향후 유찰 시 가격 비교는 낙찰가 자체를 최근 실거래와 대조하는 방식이 맞습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 지하철 2호선·신림선 신림역 북서측 인근이며, 상업용건물·주상복합건물·근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택·관공서 등이 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 아파트 중에서도 전용 14.05㎡의 도시형생활주택 원룸형으로 방·주방·W/C·현관 구조입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층, 사용승인일 2013.12.17.이며 승강기·도시가스 개별난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 프라비다트라움은 130세대이고 비교 가능한 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균 105,000,000원, 최신 87,000,000원, 최근 대 이전 거래 추세 -20.3%로 가격 흐름은 하락 쪽입니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 경매 낙찰 실적은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 동일하게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 실질취득가 기준. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득은 112,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 105,000,000원보다 높다는 점을 입찰가 상한에 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.3% 낮습니다. 과거 전체 평균 120,583,333원만 보고 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
• 같은 면적·같은 층 거래 확인. 2026년 8월 전용 14.05㎡ 10층 실거래가 102,000,000원으로 확인됩니다. 대상 역시 10층입니다.
• 조희만 점유 확인. 2025.04.29. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도·명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
• 배당·세금 변수. 배당추정은 당해세·최우선변제 등이 실제로 반영될 경우 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 원본을 대조해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준 근저당의 공동담보목록, 임차권 경정등기, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 조건은 해소, 가격은 아직 보수적으로”

이 사건은 처음 보면 보증금 135,000,000원의 선순위 임차인이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 위험물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 25,368,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

그렇다고 현재 112,000,000원이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 105,000,000원, 2026년 8월 같은 10층 거래는 102,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.3% 낮아졌고 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소됐지만, 현재 실질취득가는 최근 시세 이상. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘인수 위험’보다 하락 중인 시장에서 얼마까지 가격을 낮출 수 있느냐에 있습니다.