서울중앙지방법원 2025타경102844. 신림역 북서측 인근의 프라비다트라움 10층 1005호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 소유자 김영숙은 2021.09.29. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖춘 이준호의 임차권입니다.

이준호의 임차보증금은 135,000,000원이고 확정일자는 2021.08.25., 전입신고는 임차인 자료상 2021.08.30.입니다. 등기된 임차권은 이후 2023.10.13. 주민등록일자를 2021.09.10.으로 경정한 기록도 있습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준 2023.03.02.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 매각 조건

말소기준은 2023.03.02. 설정된 지완 근저당권 1,126,500,000원입니다. 이후 관악구 압류, 조용민 가압류, 김창억 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이준호의 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 일반적인 경우라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 현황

을구 4-2는 별도 임차인이 아니라 을구 4번 임차권의 주민등록일자를 2021.09.10.으로 경정한 등기입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다

프라비다트라움 전용 14.05㎡대 최근 실거래를 보면 전체 12건 평균은 120,583,333원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 105,000,000원과 최신 거래 87,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -20.3%로 하락입니다.

현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.3%입니다. 평균값만 보면 할인돼 있지만, 2026.08. 최신 거래는 87,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -20.3%이므로, 4회 유찰이라는 사실이나 감정가 140,000,000원 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

배당 계산상 이준호의 미배당 보증금은 47,412,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이준호에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이준호 조건 적용 여부가 핵심

위 숫자는 매각 조건을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 이준호에게 적용되는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 이행된다면 해당 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 이유만으로 실질취득비용을 보증금 135,000,000원으로 고정해 평가할 사건이 아니라, 매각 조건의 효력과 이행을 반드시 원문으로 확인해야 하는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철2호선·신림선 신림역 북서측 인근이며, 상업용건물·주상복합건물·근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택·관공서 등이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선·신림선 신림역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상11층, 사용승인일 2013.12.17이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지입니다. 북측 및 동측으로 폭 약 7미터·3미터 포장도로와 접합니다.
• 규모·거래. 프라비다트라움 130세대, 대상 전용 14.05㎡. 최근 12개월 거래 5건 평균은 105,000,000원이고 최근 가격 추세는 -20.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 이준호의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 이준호 임차권에 대한 말소 조건을 전제로 합니다.
• 조희만 점유 확인. 2025.04.29. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 최신 실거래 우선. 최근12개월 평균 105,000,000원보다 현재 최저가가 낮더라도 최신 거래 87,000,000원보다 높고 추세가 -20.3%이므로 하락장을 반영해야 합니다.
• 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이며 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 권리조건뿐 아니라 전용 14.05㎡ 원룸형의 환금성과 가격대를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격은 하락장을 봐야 한다”

이 사건의 가장 중요한 포인트는 대항력 있는 이준호 임차권과 그 위험을 해소하는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 47,412,800원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 명세서의 매각 조건을 적용하면 이준호 부분의 실질 인수는 0원입니다. 조희만은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 89,600,000원은 최근12개월 평균 105,000,000원의 85.3%까지 내려왔지만, 최신 2026.08. 거래가 87,000,000원보다 높고 최근 거래 추세 역시 -20.3%입니다. 감정가 140,000,000원이나 4회 유찰이라는 숫자보다 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다. 권리상 핵심 인수위험은 매각 조건으로 해소되는 구조지만, 가격 측면에서는 하락장 확인이 우선인 물건입니다.