서울중앙지방법원 2025타경102844. 신림역 북서측 인근의 프라비다트라움 10층 1005호, 전용 14.05㎡의 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 감정가는 140,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 표면상 할인율은 큽니다. 하지만 이 물건은 최저가가 낮아진 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액은 보증금 135,000,000원에 집행비용 수준을 더한 구간에서 크게 내려가지 않습니다.
권리 기준일은 2023.03.02. 을구 3번 지완 근저당권입니다. 그런데 이준호 임차권은 임차권등기 자체는 2023.09.25.에 기입되었지만, 임대차계약일 2021.08.25., 전입 2021.08.30., 확정일자 2021.08.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102844 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 10층1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택원룸형) · 전용 14.05㎡ · 제10층 제1005호 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.09.29. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 89,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
을구 1번 하나은행 근저당은 2021.08.13. 해지 말소 기재가 있으므로, 매수인이 실질적으로 신경 써야 할 핵심은 을구 4번 주택임차권입니다. 이준호 임차권은 보증금 135,000,000원, 전유부분 전부, 주거 사용으로 기재되어 있고 배당요구도 있습니다. 현재 최저가 89,600,000원 기준 예상배당을 적용하면 보증금 전액을 회수하지 못해 47,412,800원이 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 합산 대상은 이준호 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 실명으로 확인되는 임차인은 조희만·이준호 2명이고, 보증금이 특정되어 실질취득 계산에 들어가는 것은 이준호 보증금 135,000,000원 1건입니다. 성명 없는 임차권 경정 기재는 별도 보증금으로 합산하지 않고, 보증금·확정일자 확인 전까지는 대항력을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조희만 | 주거 | 전입 2025.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 |
| 이준호 | 주거 · 전유부분의 전부 | 계약 2021.08.25 · 전입 2021.08.30 · 점유 2021.09.10 · 확정 2021.08.25 | 135,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 승계 아님 | 배당 부족분 47,412,800원 인수 |
| 성명 미상 | 주거 · 임차권 경정 | 전입 2021.09.10 · 배당요구 2023.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 보증금·확정일자 확인 전까지 별도 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
프라비다트라움 동일면적 14.05㎡대 실거래 12건의 평균은 129,500,000원입니다. 현재 회차 실질취득 137,012,800원은 이 평균의 105.8%입니다. 즉 2회 유찰된 가격임에도, 대항력 임차인 인수분을 더하면 평균 실거래보다 비싸게 사는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 14.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 14.05㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 14.06㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2023.07 | 14.05㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 14.06㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 14.05㎡ | 11 | 136,000,000원 |
| 2022.06 | 14.06㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 14.05㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 14.06㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.04 | 14.06㎡ | 11 | 129,000,000원 |
| 2022.04 | 14.05㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2022.04 | 14.05㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 129,500,000원 |
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 89,600,000원 | 47,412,800원 | 137,012,800원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 71,680,000원 | 65,010,240원 | 136,690,240원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 57,344,000원 | 79,088,192원 | 136,432,192원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 이준호 보증금 | 135,000,000원 | 87,587,200원 | 부족분 47,412,800원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 54,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 이준호 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선·신림선 신림역 북서측 인근입니다. 주위는 상업용건물, 주상복합건물, 근린생활시설, 생활편익시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 관공서 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선·신림선 신림역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층, 사용승인일 2013.12.17. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 프라비다트라움은 130세대, 전용 14.05㎡대 소형 원룸형입니다. 동일면적 실거래는 109,000,000원~160,000,000원으로 폭이 있고, 평균은 129,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 89,600,000원이 아니라 실질취득 137,012,800원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임차권 원본 대조. 이준호 임차권의 전입·확정일자·점유·배당요구와 보증금 135,000,000원, 미배당 인수 문구를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 성명 미상 경정 기재 확인. 보증금·확정일자가 특정되지 않은 기재는 별도 보증금으로 합산하지 않되, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 명도 전략. 대항력 임차권이 있는 사건이므로 단순 소유자 점유 물건처럼 접근하면 안 됩니다. 배당 후 잔여 보증금 인수와 인도 협의 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 관리비·당해세. 집행비용 외 당해세, 최우선변제, 미납 관리비가 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “실질취득 1.37억”
이 사건은 겉으로는 감정가 1.40억에서 최저가 8,960만까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이준호 임차인의 보증금 1.35억이 핵심입니다. 현재 회차에서 임차인은 87,587,200원만 배당받고, 부족분 47,412,800원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실질취득은 137,012,800원으로, 동일면적 실거래 평균 129,500,000원을 웃돕니다. 권리 리스크는 가격 리스크로 전환되어 남아 있는 사건입니다. 이 물건은 “싸게 보이는 최저가”가 아니라 “인수까지 더한 총취득가”로 입찰 여부를 판단해야 합니다.