대구지방법원 2025타경10766. 경주시 황성동 황성KCC스위첸 103동 301호, 전용 84.4943㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사디앤비비이고, 주택도시보증공사가 청구금액 311,491,639원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부를 보면 과거 신탁등기와 전세권, 화원신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 남아 있는 핵심 권리는 2024.11.11 등기된 이정연의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.11.03 강제경매개시결정보다 앞서고, 임차인의 전입·점유개시 역시 말소기준권리보다 빠릅니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 임차인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026.08.11 대항력 포기서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 포기서가 바로 일반적인 선순위 임차권 인수형 물건과 구별되는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

등기부상 최초 신탁과 이후의 신탁등기는 모두 말소되었습니다. 과거 설정된 서라니의 전세권 160,000,000원과 주식회사크리버코리아의 전세권 230,000,000원도 각각 해지·말소되었으며, 화원신용협동조합의 근저당권(채권최고액 312,000,000원)도 2022.11.11 말소되었습니다.

현재 권리분석의 기준은 2025.11.03 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이정연의 임차권등기는 단순히 후순위 권리처럼 매각으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 이후 제출된 대항력 포기서의 효력이 인정되는 범위에서는 해당 임차보증금의 매수인 인수 부담이 해소되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 3억 보증금과 대항력 포기서

확인되는 실제 임차인은 이정연 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인의 승계인인 동시에 강제경매 신청채권자로 등장하므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

위 포기 효과는 이정연 임차권 및 그 승계 관계에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 임차관계가 현장에서 확인될 경우에는 해당 포기서가 그 권리까지 해소하는 것은 아니므로 별도의 권리분석이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 포기 효력 전제 시 최근 평균의 93.7%

황성KCC스위첸은 339세대 아파트로, 비교 대상은 전용 84.49㎡ 동일 평형입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 314,916,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 11건의 평균 315,909,090원과 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 315,909,090원으로, 현재 최저가 296,000,000원은 그 93.7%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 7층 거래가는 345,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.9%입니다. 따라서 전체 평균만으로 시세를 판단하는 경우와 달리, 최근 거래 기준에서도 최저가가 평균 아래에 위치합니다.

다만 대상은 3층입니다. 같은 층의 거래를 별도로 보면 2026년 3월 295,000,000원, 2025년 12월 285,000,000원으로, 최저가 296,000,000원이 해당 거래들보다 높습니다. 고층을 포함한 전체 평균과 3층 개별 호수의 실제 가치는 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차권 우선배당과 별도로 표시된 신청채권자 배당은 0원이며, 승계 관계에 있는 보증금 채권을 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영하지 않은 예상표로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 변화

선순위 보증금 인수형은 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 미배당액이 늘어나 실질취득금액이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 이번 사건은 대항력 포기서의 효력 유무에 따라 결과가 크게 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경주시 황성동 황성KCC스위첸 103동 3층 301호로, 인근은 대단지 아파트 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 건물. 2018.01.19 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 20층 아파트입니다. 전용면적은 84.4943㎡입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리한 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·서측으로 8~20m 도로에 접하며, 토지는 평지의 공동주택 부지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역이며, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 561,900원/㎡입니다.
• 거래 및 환금성. 동일 평형 실거래는 지속적으로 확인되지만, 거래가격이 285,000,000원부터 345,000,000원까지 분포합니다. 특히 대상과 같은 3층의 거래가격은 단지 전체 평균과 차이가 있으므로 개별 층·향·상태를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원본 확인. 2026.08.11 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기서의 내용과 효력, 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 포기 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 처리. 대항력 포기와 임차권등기 말소는 구분됩니다. 말소 동의 여부, 말소 조건 및 잔존 권리 관계를 확인해야 합니다.
• 승계 관계 확인. 주택도시보증공사는 이정연의 승계인입니다. 원임차인과 승계인의 보증금 채권을 중복 계산하지 말고 승계 범위를 확인하세요.
• 현재 매각조건 대조. 4회 유찰로 표시되는데도 최저가가 감정가와 동일합니다. 2026.10.13 법원 매각공고와 기일내역, 매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.
• 동일 층 실거래 비교. 최근 12개월 평균 315,909,090원뿐 아니라 3층 실거래 295,000,000원과 285,000,000원을 함께 검토하세요.
• 현장 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상황과 인도 절차를 확인해야 합니다. 대항력 포기만으로 명도 완료가 보장되지는 않습니다.
• 관리비·추가 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각공고를 대조하세요.

맺으며 — “포기서가 가격을 바꾸는 물건”

경주 황성KCC스위첸 301호의 핵심은 단순한 최저가 할인이 아닙니다. 선순위 임차보증금 300,000,000원과 그 승계인의 대항력 포기가 최종 취득 부담을 결정합니다.

포기 효력이 유효하다면 매수인 실질 인수는 0원으로, 현재 제시된 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 315,909,090원의 93.7%입니다. 최근 거래 추세도 +3.9%로, 전체 단지 평균을 기준으로는 가격상 여지가 확인됩니다.

반대로 포기 효력이 인정되지 않으면 원칙적 미배당 보증금 8,944,000원을 인수할 수 있고, 매각가와 합친 부담은 304,944,000원입니다. 회차가 내려가더라도 선순위 보증금 인수 부담이 늘어나는 구조이므로, 이 경우에는 낮아진 최저가만을 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

또한 현재 4회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%인 점, 동일 3층의 최근 거래가격이 285,000,000~295,000,000원인 점은 별도로 고려해야 합니다.

결론적으로 대항력 포기서의 효력·임차권등기 처리 조건·실제 매각최저가격을 확인하는 것이 우선입니다. 이 조건들이 확인된 뒤에야 최근 시세와 실질취득금액을 기준으로 응찰가를 판단할 수 있습니다.