대구지방법원 2025타경10766. 경주시 황성동 ‘황성KCC스위첸’ 103동 301호, 전유면적 84.4943㎡ 아파트입니다. 이 사건은 감정가 296,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 101,528,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%이지만, 권리의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인 이정연의 보증금 300,000,000원입니다.

임차인은 2022.11.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.09.13.입니다. 말소기준권리인 2025.11.03. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 2024.11.11. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

과거 신탁등기, 전세권, 화원신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.11.03. 강제경매개시결정이며, 임차인 이정연의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 중 배당되지 않은 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이정연은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자입니다. 다만 우선변제권은 배당 순위를 확보하는 권리일 뿐, 보증금이 전액 배당된다는 뜻은 아닙니다. 현재 매각대금에서 집행비용을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 99,306,608원이고, 부족분 200,693,392원은 매수인이 인수합니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 3억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 300,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

황성KCC스위첸 전용 84.49㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균은 305,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 330,000,000원입니다. 실질취득을 보증금 300,000,000원 수준으로 보면 최근 평균의 98.1%로, 할인 폭은 크지 않습니다.

평균만 보면 실질취득 300,000,000원이 약간 낮지만, 대상 물건과 같은 3층 거래는 2025.12. 285,000,000원, 2026.03. 295,000,000원입니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 현금 부담 302,221,392원은 두 3층 거래보다 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)

임차인 미배당액 200,693,392원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 311,491,639원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전유면적 84.4943㎡의 공동주택 아파트로 이용 중이며, 20층 건물 중 3층입니다.
• 주위환경. 경주시 황성동의 대단지 아파트 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 개별난방, 엘리베이터, 상하수도 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·서측으로 폭 8~20m 도로에 접하고 있으며 토지는 평지의 공동주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지지표. 공시지가 561,900원/㎡, 토지면적 15,978.1㎡, 지목은 대입니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가는 285,000,000원부터 330,000,000원까지 차이가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 입찰 판단표의 취득원가는 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계로 작성해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 을구 7번 주택임차권등기의 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라지므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
• 같은 층 거래 비교. 대상 물건은 3층이므로 최근 12개월 평균뿐 아니라 3층 거래가 285,000,000원·295,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 잔존 동산 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1억대 낙찰”이 아니라 “약 3억 취득”

이 물건의 최저매각가는 101,528,000원이지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금 미배당액 200,693,392원을 함께 부담해 총 현금유출이 302,221,392원에 이릅니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 합산액은 계속 약 300,000,000원에 머뭅니다.

최근 12개월 평균 305,666,666원보다 아주 조금 낮은 수준일 뿐이며, 대상과 같은 3층 실거래 285,000,000원·295,000,000원보다는 높습니다. 권리관계가 불명확한 사건은 아니지만, 대항력 임차보증금 인수가 명확한 사건입니다. 결론은 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 시세에 근접해 가격 여유가 부족하다입니다.