수원지방법원 2025타경100902. 안양공업고등학교 남측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 5층 502호입니다. 소유자 안용철은 2021.02.01. 매매를 원인으로 2021.02.05. 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 297,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.05.11. 청주시 압류입니다. 따라서 그 뒤의 김건철 가압류, 러키캐피탈대부 가압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·안양시 등의 압류와 2025.03.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 김경무는 2021.02.01. 전입·점유, 2021.01.05. 확정일자로 말소기준 2021.05.11.보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금은 297,000,000원으로 최저가 190,400,000원을 넘습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 매각은 주택도시보증공사의 확약 때문에 김경무 임차권에 한해 그 잔액 인수 위험이 실질적으로 제거됐다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 102동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 안용철 (2021.02.05. 소유권이전 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 190,400,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.05.11. 청주시 압류입니다. 김경무의 전입·점유는 2021.02.01.로 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2021.01.05.와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 반면 김효진의 전입신고는 2024.12.17.로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
| 점유·임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경무 | 건물의전부 | 2021.02.01 / 2021.01.05 | 297,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
| 김효진 | 미상 | 2024.12.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
② 시세 비교 — 5회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세는 확인
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 293,000,000원보다 최근 12개월 평균 291,333,333원, 최신 거래 284,000,000원, 최근 추세 -1.4%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 190,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%입니다. 따라서 권리 확약이 그대로 적용된다면 가격 자체는 최근 참고 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.4% 하락이라는 점은 응찰가 판단에 반드시 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.66㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2025.11 | 65.66㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 65.66㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2024.05 | 79.38㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2021.08 | 65.66㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 291,333,333원 |
단지 거래 참고자료의 대상면적은 56.195㎡로 표시되어 있으나 최근 거래 표본은 65.66㎡와 79.38㎡이고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 위 거래가는 정확히 같은 면적의 직접 비교값이라기보다 단지 내 가격 수준을 보는 참고자료로 해석하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 1. 임차인 김경무 보증금(우선변제) | 297,000,000원 | 186,934,400원 |
| 2. 가압류 · 김건철 | 42,942,987원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 러키캐피탈대부 | 16,739,582원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 6,200,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김경무 보증금에 110,065,600원의 부족분이 발생합니다. *확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 계산되지만, 이번 매각은 주택도시보증공사가 잔액 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 남측 인근이며, 다세대·연립·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 북서측 세로와 접합니다. 공시지가는 2,260,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 관련 경매 평균 유찰 4.2회, 현재 사건 5회 유찰이라는 수치상 거래·경매 유동성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔액 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건으로 붙어 있는지 원문을 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 확약 조건이 유효하면 현재 실질취득은 190,400,000원이며 김경무 관련 실질 인수는 0원입니다. 확약을 빼고 최저가만 보는 분석은 이 사건의 핵심을 놓칩니다.
- 김효진 점유관계. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 확인되지 않았으므로 실제 인도 과정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래는 65.66㎡·79.38㎡가 중심이고 대상면적 56.195㎡와 면적 매칭이 되지 않아, 291,333,333원은 정확한 동일면적 시세가 아닌 단지 참고값으로 보세요.
- 하락 추세·유찰 이력. 최근 거래 추세 -1.4%, 평균 유찰 4.2회, 현재 5회 유찰을 함께 반영해 환금성을 보수적으로 평가하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건은 다르다”
표면만 보면 위험합니다. 김경무는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금 297,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 부족분은 110,065,600원입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔액 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했고, 그 조건으로 매각됩니다. 따라서 김경무 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득가는 190,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 거래 평균 291,333,333원의 65.4%이고 최신 거래 284,000,000원보다도 낮습니다.
다만 최근 거래 추세가 -1.4%로 하락 중이고, 비교 거래의 면적이 대상과 정확히 맞지 않으며, 총 16세대의 다세대형 도시형생활주택에 현재 사건 5회 유찰·관련 평균 4.2회 유찰이 겹칩니다. 그래서 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌고 가격 차이도 크지만, 환금성과 비교시세의 정확도까지 감안하면 공격적으로 등급을 올릴 물건은 아니다.”입니다.
