수원지방법원 2025타경100940. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌2차 5층 504호, 전용 18.41㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김순례는 2020.07.09. 매매를 원인으로 거래가액 183,000,000원에 취득했고, 현재 등기부에는 김영미의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 김영미의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.06.30., 보증금은 183,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2024.12.05. 계양세무서장의 압류로 선언되어 있고, 김영미의 전입과 확정일자는 그보다 앞선 2022.06.30.입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 현재 54,067,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,373,206원을 제외한 52,693,794원이 임차인에게 배당되고, 남은 130,306,206원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 18.41㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 504호 |
| 소유자 | 김순례 · 2020.07.09. 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 54,067,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,304,761원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 준공 / 세대수 | 2020.06.23 / 18세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 융창상호저축은행 근저당권은 2020.08.24. 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 결정적인 것은 김영미의 대항력 있는 임차권과 2024.12.05. 압류의 선후관계입니다. 김영미의 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.06.30.으로 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만 낙찰대금이 보증금에 미치지 못해 잔액이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.83억이 가격의 ‘바닥’
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 전유부분 전부 | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 183,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
세강파크빌2차 전용 18.41㎡의 확인된 최근 거래는 2024.11. 4층 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 110,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최저가 54,067,000원만 보면 최근 시세의 49.2%지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미를 왜곡합니다. 매수인이 실제로 부담하는 현재 회차 총액은 184,373,206원으로 최근 거래가의 약 167.6%입니다.
| 기준 | 금액 | 최근 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2024.11 | 110,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 132,000,000원 | 120.0% |
| 현재 최저가 | 54,067,000원 | 49.2% |
| 현재 실질취득 | 184,373,206원 | 167.6% |
④ 회차별 실질부담 — 더 유찰돼도 1.84억대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,067,000원 | 130,306,206원 | 184,373,206원 |
| 5회 유찰 시 | 43,253,600원 | 140,924,965원 | 184,178,565원 |
| 6회 유찰 시 | 34,602,880원 | 149,419,972원 | 184,022,852원 |
5회 유찰 시 매각가는 43,253,600원까지 낮아지지만 인수액이 140,924,965원으로 증가해 실질취득은 184,178,565원입니다. 6회 유찰 시에도 매각가 34,602,880원과 인수액 149,419,972원을 합치면 184,022,852원입니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 거의 이어지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 54,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,373,206원 |
| 1. 임차인 김영미 보증금 | 183,000,000원 | 52,693,794원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,304,761원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 김영미가 52,693,794원을 배당받고, 보증금 부족분 130,306,206원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 189,304,761원은 예상배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 세강파크빌2차는 18세대, 준공일은 2020.06.23.입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 북측과 남측으로 각각 약 6~8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 대지 456.0㎡, 사다리형 완경사, 소로각지이며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 전용 18.41㎡ 최근 거래는 1건으로, 2024.11. 4층 110,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 54,067,000원이 최근 실거래의 49.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 확인. 현재 인수액 130,306,206원을 더한 184,373,206원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 184,178,565원·184,022,852원으로 1.84억대입니다.
- 임차권 원본 확인. 김영미의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 이 주택에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택등기가 표시되어 있으므로 경매 진행 시 해당 등기의 처리도 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,406만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 132,000,000원의 41%인 54,067,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 김영미의 대항력 있는 임차보증금 183,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 낙찰대금 54,067,000원에 인수액 130,306,206원을 더한 184,373,206원이 실질취득 부담입니다. 최근 실거래 110,000,000원의 약 167.6%이고, 추가 유찰 시에도 총부담은 1.84억대에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 커지는 물건”으로 봐야 합니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형입니다.
