수원지방법원 2025타경100956. 안양동 청명더에이스 13층 1301호입니다. 사건 표기 용도는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 388,000,000원, 현재 최저매각가는 248,320,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 이아영이고, 2021.10.08 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 369,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 36% 싸다”가 아닙니다. 선순위 주택임차권과 별도의 점유 임차인이 확인되기 때문입니다. 원종하의 임차보증금 368,000,000원은 매각대금만으로는 전액 배당되지 않지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 부족액을 매수인에게 청구하지 않는 조건이 붙었습니다. 반면 최상욱은 2024.10.15 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 부분은 금액을 확정해서 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100956 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 13층1301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 66.53㎡ · 지하2층 지상14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 이아영 · 2021.10.08 소유권이전 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 248,320,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건
등기상 말소기준은 2025.04.04 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.13 원종하의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2021.09.11, 확정일자 2021.09.14, 주민등록·점유개시 2021.10.08, 임차보증금 368,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 승계채권 중복 합산 금지
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 원종하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 / 2021.09.14 | 368,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 잔액 인수 실질 0원 |
| 최상욱 | 확인 필요 | 2024.10.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·우선변제 여부 확인 필요 |
주택도시보증공사는 원종하 주택임차권의 승계인이므로 별도의 추가 임차인으로 세거나 보증금 368,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인·점유자는 원종하와 최상욱이며, 승계채권은 원종하의 동일 보증금 채권과 중복되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접
청명더에이스의 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 321,333,333원이지만, 과거 2021.09 거래 369,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 297,500,000원, 최신 거래는 2026.07 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.76㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 67.73㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 66.53㎡ | 13 | 369,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 297,500,000원 |
현재 최저가 248,320,000원은 최근 12개월 평균의 83.5%로 평균보다는 낮습니다. 다만 최신 거래 255,000,000원과 비교하면 가격 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -19.4%라는 점입니다. 따라서 전체 평균 321,333,333원 대비 77.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,276,480원 |
| 1. 원종하 임차보증금 우선변제 | 368,000,000원 | 244,043,520원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 368,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 원종하 보증금의 미배당액은 123,956,480원이지만, 주택도시보증공사의 확약 조건 때문에 이 금액은 원종하 임차권에 관해서는 매수인 실질 인수액으로 남지 않습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 368,000,000원을 별도 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 최상욱의 보증금은 미상이라 이 배당표만으로 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양6동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 명학역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상14층 건물의 13층 1301호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 3필 일단의 사다리형 토지입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 청명더에이스는 8세대 규모이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -19.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최상욱 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 확약 원본 확인. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 승계채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 원종하 임차권의 승계인이므로 보증금 368,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 321,333,333원보다 최근 12개월 평균 297,500,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해서 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -19.4%이고 현재 최저가가 최신 거래와 근접하므로, 단순히 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “확약은 크지만, 사건 전체가 0원 인수는 아니다”
이 사건에서 가장 큰 선순위 권리는 원종하의 368,000,000원 주택임차권입니다. 배당만 계산하면 123,956,480원이 남지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 원종하 관련 실질 인수는 0원입니다.
하지만 최상욱은 2024.10.15 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 부분은 확약 대상이 아니므로 별도 위험으로 남습니다. 가격도 현재 최저가 248,320,000원이 최근 12개월 평균 297,500,000원보다는 낮지만, 최신 거래 255,000,000원과는 가까우며 최근 추세는 -19.4%입니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 확약의 적용범위를 정확히 확인하고 최상욱의 임대차 실체를 확정하는 것입니다.
