수원지방법원 안양지원 2025타경100975. 안양시 만안구 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 106호에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고, 감정평가 당시 중화요리 음식점인 '고미가'가 입점한 것으로 조사됐습니다.

소유자는 일광표주식회사입니다. 2023.03.13. 거래가액 1,497,134,161원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남양농업협동조합의 채권최고액 1,164,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금의 강제경매와 남양농업협동조합의 임의경매가 각각 개시됐으며, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 상가의 감정가와 현재 실거래 시세는 별개입니다. 특히 이미 6회 유찰된 물건이라는 사실은 낙찰가 자체보다 향후 재매각 가능성, 해당 점포의 임대수익 및 실질적인 매수 수요를 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 경매개시, 임차인은 후순위

말소기준권리는 2023.03.13. 을구 1번 남양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사에 확정채권 양도를 원인으로 이전됐습니다. 권리자가 변경됐더라도 기존 근저당권의 설정일과 말소기준 지위가 달라지는 것은 아닙니다.

기술보증기금의 강제경매개시결정과 남양농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 접수돼 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기와 재산보전처분등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 영업점 명도 확인 필요

실제 확인된 임차인은 김학지 1명입니다. 임차 범위는 106호 전부이며, 전입신고일은 2025.04.14.로 말소기준권리 설정일인 2023.03.13.보다 늦습니다. 따라서 조사상 대항력은 없는 것으로 판정됩니다.

감정평가 당시 조사된 임대조건은 보증금 15,000,000원, 월임대료 2,000,000원(부가세 별도), 계약기간 2025.04.12.~2027.04.11.입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다

감정가는 1,610,000,000원, 현재 최저매각가는 422,052,000원입니다. 여섯 차례 유찰되면서 감정가의 26.21% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율은 감정가를 기준으로 계산한 수치일 뿐, 현재 시장에서 동일하거나 유사한 상가가 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표는 아닙니다.

현재 물건의 가치를 판단하려면 명학역 인근 근린생활시설의 실제 거래가격, 같은 건물 내 1층 점포의 거래사례, 공실률, 임대수익 및 점포별 입지 차이를 확인해야 합니다. 특히 장기간 낙찰되지 않은 물건은 향후 매도 시에도 동일한 환금성 제약이 존재할 수 있습니다.

회차별 매각가와 배당 부족액은 추정 시나리오입니다. 향후 실제 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 422,052,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 6,620,520원을 공제하면 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 415,431,480원입니다. 근저당권의 채권최고액 1,164,000,000원에도 미달하므로 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 없는 것으로 추정됩니다.

예상 채권 미배당 총액은 843,074,384원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 이 금액은 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 추가로 인수해야 할 채무를 의미하지 않습니다.

배당 추정은 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성됐으며, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양동 명학역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터와 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 명학역이 있습니다. 서측으로 약 10m, 북측으로 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 지하 3층·지상 11층 건물 내 1층 106호입니다. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 당시 고미가(중화요리)가 입점한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 일반공업지역이며 지목은 공장용지입니다. 토지면적은 6,611.6㎡, 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 해당합니다. 소로1류 및 소로2류에 접합니다.
• 공부 및 이용상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 이미 6회 유찰된 근린생활시설로, 낙찰 이후 재매각 가능성과 실제 임차 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 착시 점검. 감정가 1,610,000,000원과 현재 최저가 422,052,000원의 차이가 크지만, 이를 실제 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 동일 건물 및 인근 상업시설의 최근 거래사례를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 김학지의 전입일 2025.04.14., 배당요구일 2025.06.11. 및 감정평가 당시 임대조건을 사업자등록·임대차계약서·매각물건명세서와 대조하세요.
• 점유 및 명도. 감정평가 당시 고미가가 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 점유자, 영업 지속 여부, 시설물 소유관계와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 남양농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 실제 채권신고 금액을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 조사된 월임대료는 2,000,000원(부가세 별도)입니다. 실제 임대료 수납 여부, 공실 가능성, 임대차 종료 이후 재임대 가능성을 점검하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 채권을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저매각가는 422,052,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 가격은 337,641,600원 및 270,113,280원입니다. 다만 실제 시세와 환금성 검증 없이 최저가 하락만을 기다리는 전략은 위험합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 26%”가 곧 저평가는 아니다

이 사건은 권리와 가격을 명확히 분리해서 보아야 합니다. 말소기준권리는 2023.03.13. 남양농업협동조합 근저당권이며, 확인된 임차인의 전입은 그 이후입니다. 현재 추정 배당구조상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

반면 투자 관점에서는 여섯 차례 유찰됐다는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 16.10억인 물건이 최저가 4.22억까지 내려왔어도, 최근 유사 점포의 실거래가격과 현재 임대수익을 검증하지 않은 상태에서 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수는 없습니다.

더욱이 이 물건은 실제 음식점이 입점한 근린생활시설입니다. 후순위 임차인의 보증금 인수 문제와 별개로 영업점의 인도, 향후 재임대, 업종 수요 및 재매각 기간에 대한 검토가 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인폭보다는 실제 거래가치와 확보 가능한 임대수익을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.