수원지방법원 2025타경100975. 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 106호로, 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 고미가(중화요리)가 입점 중인 근린시설입니다. 소유자는 일광표주식회사이고, 2023.03.13. 거래가액 1,497,134,161원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 남양농업협동조합의 채권최고액 1,164,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.11. 기술보증기금의 강제경매개시결정과 2025.04.30. 남양농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 최저매각가는 527,565,000원으로 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100975 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층106호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 고미가(중화요리) 입점 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하3층/지상11층 · 제1층 제106호 |
| 소유자 | 일광표주식회사 · 2023.03.13. 소유권이전 · 거래가액 1,497,134,161원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,610,000,000원 / 527,565,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 47,252,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.13. 을구 1번 남양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원입니다. 이후 2025.04.11. 기술보증기금의 강제경매, 2025.04.30. 남양농업협동조합의 임의경매가 이어졌고 두 경매개시결정 모두 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김학지 | 106호 전부 | 2025.04.14 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 감정평가 조사에는 현재 음식점인 고미가가 보증금 15,000,000원, 월임대료 2,000,000원(부가세 별도), 계약기간 2025.04.12.~2027.04.11. 조건으로 입점한 것으로 기재돼 있습니다. 김학지의 전입일은 2025.04.14.로 말소기준권리인 2023.03.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.11. 접수됐습니다.
③ 가격 — 32.77%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,610,000,000원, 현재 최저매각가는 527,565,000원으로 감정가의 32.77%입니다. 다섯 차례 유찰돼 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,675,650원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남양농업협동조합 | 1,164,000,000원 | 519,889,350원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 47,252,932원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 남양농업협동조합 | 47,252,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,258,505,864원 중 519,889,350원이 배당되고, 미배당은 738,616,514원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 안양동 명학역 북동측 인근으로, 각종 업무시설·근린생활시설·지식산업센터·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 명학역이 소재합니다.
- 현재 이용. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 고미가(중화요리)가 입점 중입니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외 포장도로, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 세로장방 형태이며 토지면적은 6,611.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 106호 전부에 음식점이 입점 중이므로 매각기일 전후 실제 영업·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 대조. 보증금 15,000,000원, 월임대료 2,000,000원, 계약기간 2025.04.12.~2027.04.11. 기재 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 할인율보다 실제 근린시설 매매·임대 수익성과 환금성 확인이 우선입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 업종 적합성, 공실·임대수요, 1층 상가의 실제 동선과 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.13. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김학지는 2025.04.14. 전입해 대항력이 없으며, 현재 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 5회 유찰돼 최저가는 감정가의 32.77%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 현재 음식점이 점유 중인 근린시설이라는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리상 인수는 없지만 가격·점유·환금성을 현장에서 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
