수원지방법원 2025타경101001. 군포역 인근 노블리앙 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자는 이은환이며 2022년 2월 거래가 346,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2023년 9월 4일 군포시 압류입니다. 그런데 박덕용의 전입일은 이보다 앞선 2022년 2월 25일이고, 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 가진 임차권입니다. 보증금도 345,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰자가 배당 부족분을 인수하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 이후 제출된 확약서입니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에 한정되므로 다른 전입자의 점유관계까지 자동으로 해결하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101001 (강제경매 · 안양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 778-21, 778-22 / 군포역2길 19, 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 감정평가서상 오피스텔 |
| 면적 / 층수 | 실거래 비교 대상 면적 66.1133㎡ · 17층 건물 중 5층 502호 |
| 건물명 / 준공 | 노블리앙 · 19세대 · 2021.10.12 |
| 소유자 | 이은환 (2022.02.25 소유권 취득 · 거래가 346,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 |
| 유찰 표기 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 100% (매각공고 원본 재확인 필요) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.09.04 군포시 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 박덕용 · 보증금 345,000,000원 · 확약 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023년 9월 4일 군포시 압류입니다. 이후 서울특별시 강서구 압류, 경매개시결정 및 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 교보자산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
다만 박덕용의 임대차는 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임대차입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 이루어졌더라도, 기존 전입과 확정일자에 따른 권리관계를 별도로 살펴야 합니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기 순서만으로 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약이 바꾼 인수 구조
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박덕용 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
2022.02.25 2022.02.03 |
345,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 확약 적용 |
| IMOMOV FERUZ KHAKIMOVICH 점유 부분 미상 |
2024.09.04 확정일자 미상 |
미상 |
말소기준 후 전입
점유관계 확인 우선변제 미확인 · 확약 대상 아님 |
실제 임차권자로 확인되는 사람은 박덕용이며, 현황조사상 별도 전입자 1명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 기존 주택임차권의 승계인이므로 별개의 보증금이나 추가 임차인으로 합산하지 않습니다.
따라서 배당 시뮬레이션상 부족분이 발생하더라도 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,434,000원 |
| 1. 박덕용 임차보증금(우선변제) | 345,000,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 331,000,000원 |
주택도시보증공사는 기존 주택임차권 승계인이므로 박덕용 보증금과 신청채권액을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 수치이며, 국세·지방세의 실제 배당순위와 금액에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 시뮬레이션 — 낙찰가만 낮아지는 착시
선순위 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분과 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 확약이 제출되어 있으므로, 아래 원칙상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 표기(100%) | 331,000,000원 | 19,434,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(80%) | 264,800,000원 | 84,707,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(64%) | 211,840,000원 | 136,925,760원 | 0원 |
확약 전 계산상 인수액은 각 회차의 집행비용 추정과 배당 부족분을 반영한 값입니다. 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 인수액의 합계로 보아야 하며, 집행비용 등의 영향으로 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 적용 후 0원은 박덕용 임차권에 한정됩니다.
⑤ 시세 비교 — 95.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
노블리앙의 동일 면적 비교 거래로 확인되는 실거래는 2022년 2월 346,000,000원의 단 한 건입니다. 감정가 331,000,000원은 이 거래가의 95.7%로, 금액상 15,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 66.11㎡ | 5층 | 346,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 5층 502호 | 331,000,000원 |
이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 확인된 거래가 2022년 거래이기 때문에 현재 시점의 가격을 대표한다고 볼 수 없으며, 거래 표본도 단 한 건입니다. 따라서 과거 실거래 대비 95.7%라는 수치만으로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 거래를 통한 시세 및 가격 추세 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동, 군포역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 산재한 역 주변 상가지대입니다.
- 교통. 군포로 및 전철 1호선 군포역까지 약 200m 내외이며, 대중교통시설과 간선도로 접근성이 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등을 갖추고 있으며, 주차시설은 자주식 7대, 기계식 49대입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 및 주거 임대차 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역·과밀억제지역 등에 해당합니다. 서측으로 폭 8m 포장도로에 접하며, 공시지가는 2,932,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 건물로 거래 표본이 제한적이며, 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 최근 거래가격과 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.08.07 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 별도 전입자 확인. IMOMOV FERUZ KHAKIMOVICH의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금 및 명도 가능성을 확인하세요. 보증기관의 확약은 해당 전입자에게 적용되지 않습니다.
- 세금 압류. 군포시·서울특별시 강서구·국세 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 배당순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 재확인. 4회 유찰 표기와 감정가 100%인 현재 최저매각가 사이에 불일치가 있으므로 법원의 최신 매각공고를 확인하세요.
- 시세 검증. 2022년의 단일 거래가 현재 시세를 대표하지는 않습니다. 최근 유사 면적·유사 용도 거래와 실제 매도 호가를 대조하세요.
- 건물 용도·관리. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 임대등록 사항, 주차시설, 관리비 체납과 실사용 현황을 확인하세요.
- 권리 및 점유 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격과 점유 확인은 남았다”
이 사건은 선순위 임차보증금 345,000,000원이 최저매각가보다 크다는 점만 보면 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서로 인해 해당 임차권의 잔액 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 조건으로 매각됩니다. 따라서 박덕용 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 모든 확인이 끝난 것은 아닙니다. 별도로 확인된 전입자의 점유관계는 확약 대상이 아니며, 현재 가격을 비교할 수 있는 실거래도 2022년 단 한 건입니다. 단지 평균 유찰 3.3회와 현재 회차의 최저가 표기 불일치도 확인해야 합니다. 확약서 원본, 별도 점유관계, 최신 매각가격과 실거래 시세를 확인한 뒤 가격 적정성을 판단해야 하는 물건입니다.
