수원지방법원 2025타경101021. 군포시 당정동 디에이원파크 비동 201호, 전용 41.93㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정평가상 거실·방3·주방/식당·발코니·화장실2로 이용 중이며, 2018.05.18 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층입니다. 현재 최저매각가는 164,000,000원으로 감정가 205,000,000원의 80%입니다.

등기만 보면 먼저 눈에 들어오는 권리는 지여진의 225,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유개시가 2022.01.07, 확정일자는 2021.11.25로, 말소기준권리인 2023.05.25 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있고, 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 사건은 그 원칙에 확약에 의한 예외가 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

말소기준은 2023.05.25 부평세무서장 압류입니다. 2018.12.03 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 2020.01.20 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명, 지여진입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으나 이를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

확약을 반영하지 않은 기계적 배당모형에서는 현재 최저가 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 160,904,000원이 배당돼 64,096,000원의 미배당이 발생합니다. 5회 유찰 시에는 인수 계산액이 96,436,800원, 6회 유찰 시에는 122,309,440원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 가격 인하 효과가 상당 부분 상쇄되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 본건은 그 위험을 확약이 해소한 사건이라는 점이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.64억’으로 본다

확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로 이 사건의 시세 비교 기준은 실질취득 164,000,000원입니다. 디에이원파크의 비교 가능한 실거래 표본은 1건으로, 2025.04 전용 42.14㎡·2층이 208,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균값과 최신 거래값도 각각 208,000,000원으로 제시돼 있습니다.

실질취득 164,000,000원은 비교 실거래 208,000,000원의 78.8%입니다. 감정가 205,000,000원도 비교 실거래보다 낮지만, 현재 회차에서는 감정가보다 다시 41,000,000원 낮아져 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격상 여유가 보이는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정 · 확약 반영 전 기계적 계산)

위 배당표만 보면 임차보증금 부족분 64,096,000원이 남지만, 2026.06.10 확약에 따라 이 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로, 거실·방3·주방/식당·발코니·화장실2 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 한세대학교 동측 인근으로 연립·다세대, 단독·다가구, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 당정역(지하철 1호선)이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 20m 포장도로, 남서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생 급배수, 승강기, 기본 소방설비, 차량용 엘리베이터, 차량용 턴테이블, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 655.0㎡, 공시지가 2,289,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 토지이용상황은 주상용입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 디에이원파크는 24세대이며 비교 실거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 가격 할인과 별개로 매수층의 폭을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔액 임대차보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 동의 및 이를 조건으로 한 매각 여부를 최우선으로 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준 유지. 확약이 적용되면 실질취득은 164,000,000원입니다. 확약을 빼고 최저가만 보는 분석과 섞으면 안 됩니다.
• 확약 미적용 시나리오. 룰상 현재 회차의 미배당 인수액은 64,096,000원이며, 5회 유찰 시 96,436,800원, 6회 유찰 시 122,309,440원입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2025.04의 208,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성 확인. 24세대 규모와 평균 4.0회 유찰 이력을 감안해 취득가격뿐 아니라 재매각 가능성까지 함께 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 뒤집는다”

등기만 보면 지여진의 225,000,000원 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 164,000,000원에 기계적으로 배당하면 64,096,000원의 미배당이 생기기 때문에, 확약이 없다면 최저가 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 2026.06.10 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔액청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출됐고, 이를 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 164,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이는 비교 실거래 208,000,000원의 78.8%입니다.

다만 24세대 규모, 비교 실거래 1건, 단지 경매 평균 4.0회 유찰은 분명한 보수적 요소입니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 해소되고 가격도 비교 실거래보다 낮지만, 환금성과 실거래 표본이 약해 과도한 가점은 어렵다.”입니다.