수원지방법원 2025타경101036. 군포시 당동 이스트힐 8층 804호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기상 임차권자 최순영의 전입일은 2020.11.09, 확정일자는 2020.08.14, 보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준인 군포시 압류 2021.12.20보다 전입이 앞서므로 본래 대항력 있는 임차권입니다.

현재 최저가 151,040,000원에서 배당표 그대로 계산하면 집행비용 2,914,560원을 제외한 148,125,440원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분은 86,874,560원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 부근에 고정될 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약 조건으로 인수 0원

말소기준은 2021.12.20. 군포시 압류입니다. 그 뒤의 관악세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.10.01. 설정된 이순복 근저당권 150,000,000원은 2021.10.13. 해지로 이미 말소됐습니다.

임차권자 최순영은 보증금 235,000,000원, 전입 2020.11.09., 확정일자 2020.08.14.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권입니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체입니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 원래 대항력 임차권 때문에 최저가만 보고 시세와 비교하면 안 되는 유형입니다. 그러나 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 현재 실질취득액은 151,040,000원이며, 이를 최근 거래와 비교합니다.

최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2026.07.의 210,000,000원입니다. 현재 실질취득 151,040,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%로 낮습니다. 전체 7건 평균 233,857,142원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 86,874,560원입니다. 그러나 주택임차권 승계인이 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출되어 그 조건으로 매각되므로, 룰상 미배당 86,874,560원 · 매수인 실질 인수 0원입니다. 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져, 단순히 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약 조건 때문에 그 미배당 잔액의 매수인 반환책임이 제거되는 구조입니다. 따라서 이후 회차에서도 판단의 기준은 최저가 + 실질 인수 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포중학교 남동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 1호선 군포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상18층 건물의 8층 804호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래. 이스트힐은 11세대, 2019.07.18. 준공이며 최근 12개월 실거래는 3건입니다.
• 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 10.8회, 매각률 0.0%로 반복 유찰 이력이 두드러집니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 및 이를 조건으로 한 매각에 핵심적으로 의존합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 실제 말소와 확약 조건의 적용 범위를 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 군포시·관악세무서·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.9%입니다. 전체 평균 233,857,142원보다 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 다회유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰은 10.8회입니다. 가격 할인만으로 설명되지 않는 수요·환금성 요인이 있는지 현장과 거래 상황을 함께 점검할 필요가 있습니다.
• 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 입찰 전 공부·현황·이용 상태를 원본과 현장에서 대조하세요.

맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다

표면만 보면 감정가 236,000,000원이 5회 유찰돼 151,040,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 220,000,000원 대비 68.7%이므로 현재 가격은 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차권입니다.

확약이 없었다면 현재 회차에서도 미배당 보증금 86,874,560원이 매수인 인수로 남아 최저가만 보고 싸다고 할 수 없었습니다. 이번에는 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수 0원이 됐습니다. 따라서 현재 실질취득은 151,040,000원으로 계산됩니다.

다만 5회 유찰, 단지 평균 10.8회 유찰, 매각률 0.0%, 최근 가격 -9.9%라는 수치는 환금성 측면에서 가볍지 않습니다. 이 사건은 확약 조건의 원문 확인 → 세금·임차권 처리 확인 → 최근 거래와 환금성 점검 순으로 판단해야 하는 물건입니다.