수원지방법원 2025타경101045. 이 물건의 핵심은 “대항력 있는 임차보증금이 있지만, 확약 때문에 매수인이 실제로 승계하지 않는 구조”입니다. 안홍순은 2020.05.15 주민등록, 2020.07.13 확정일자를 갖춘 보증금 277,000,000원의 임차권자이고, 말소기준인 2021.03.15 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생깁니다. 현재 최저가 172,800,000원에서 집행비용 3,219,200원을 제외하고 169,580,800원이 배당되면 부족분은 107,419,200원입니다.
다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.26 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔액 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 매각 조건에 반영됐으므로, 안홍순 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 413-14 이호드림파크빌 8층 804호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 현충로 26 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 12층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.05.20 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 172,800,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.15 갑구 6번 압류 · 국(남인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2021.03.15 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞서 전입한 안홍순입니다. 2020.05.15 주민등록, 2020.07.13 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
등기부에는 2023.06.22 보증금 277,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2023.08.21 경정등기로 최초 계약일 2020.03.11, 2차 계약일 2020.05.20 및 각 확정일자가 정정됐습니다. 이 경정등기는 별도의 보증금 277,000,000원을 하나 더 만드는 권리가 아니라 기존 임차권의 정정사항으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 이름이 확인된 임차·점유자 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안홍순 | 2020.05.15 / 2020.07.13 | 277,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
| 김한수 | 2024.11.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증관계 확인 필요 |
* 현재 최저가 가정에서 안홍순 보증금의 룰상 미배당액은 107,419,200원이지만, 주택도시보증공사가 대항력·잔액청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 조건이므로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 172,800,000원 기준
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저매각가 172,800,000원입니다. 이 금액은 제공된 최근 12개월 평균 349,500,000원의 49.4%입니다. 최신 거래는 전용 78.17㎡ 10층이 2022.05에 299,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 확약 적용 후 실질취득가로 시세를 비교해야 하며, 그 기준에서는 과거 실거래 지표보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 78.17㎡ | 10 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 84.05㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 349,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 안홍순 보증금(우선변제) | 277,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 안홍순 보증금의 부족분은 107,419,200원입니다. 다만 확약 조건 때문에 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 172,800,000원 | 107,419,200원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 138,240,000원 | 141,495,360원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 110,592,000원 | 168,756,288원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금 277,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득 부담은 사실상 보증금 수준으로 수렴하는 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액청구권을 주택도시보증공사가 포기한 조건부 매각이므로, 각 회차의 룰상 인수액은 참고치일 뿐 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 남측 인근. 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 등으로 구성된 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 동북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 3,771,000원/㎡, 주상용·평지이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 총 20호 규모이고 확인된 실거래는 2건으로 표본이 적습니다. 현재 사건도 5회 유찰돼 가격 할인과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔액청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 안홍순 임차권. 보증금 277,000,000원, 전입 2020.05.15, 확정 2020.07.13, 임차권등기 2023.06.22의 선후관계를 원문과 대조하세요.
- 김한수 점유. 2024.11.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유와 명도상태를 점검하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부는 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 시세 보수적 적용. 최근 거래 표본이 2건뿐이므로 349,500,000원 평균만으로 재매각가를 단정하지 말고 최신 299,000,000원 거래와 함께 보세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장·집합건축물대장상 용도와 금융·세무상 취급을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 최신 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약 조건’을 사는 경매
표면만 보면 보증금 277,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 172,800,000원에 낙찰받을 경우 107,419,200원을 추가 인수해야 하는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔액청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 172,800,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 349,500,000원의 49.4%이고 최신 거래 299,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이미 5회 유찰됐고 건물은 20호 규모이며 거래 표본이 적습니다. 즉 이 물건의 핵심은 단순히 “싸다”가 아니라, 확약의 법적·절차적 유효성을 원문으로 확인한 뒤 낮은 실질취득가를 활용할 수 있느냐입니다. 확약이 유지된다면 주된 인수 위험은 해소되지만, 김한수의 현재 점유상태와 미상 보증관계, 당해세 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
