수원지방법원 2025타경101074. 의왕시 삼동 ‘벨라리치’ 4층 403호, 전용 44.38㎡의 다세대주택입니다. 소유자 권태익은 2020년 7월 매매로 220,000,000원에 취득했고, 그 뒤 윤경호의 주택임차권이 등기됐습니다. 윤경호는 2022년 3월 7일 전입, 2022년 2월 16일 확정일자를 갖춘 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인입니다.
등기상 말소기준은 2024년 4월 26일 의왕시 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 윤경호의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 인수형 권리입니다. 현재 최저가 167,200,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 임차보증금 중 164,059,200원이 배당되고 60,940,800원이 남습니다. 통상이라면 매수인이 떠안게 되는 금액입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 2026년 6월 22일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에게 잔액 반환청구를 하지 않고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약을 조건으로 매각되므로 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 4층403호 · 도로명 경기도 의왕시 괴말길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.38㎡ · 지상5층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 권태익 (2020.07.27. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,818,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 해소
핵심 선순위 권리는 윤경호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 14일, 확정일자는 2022년 2월 16일, 점유개시는 2022년 3월 6일, 주민등록일자는 2022년 3월 7일입니다. 말소기준인 2024년 4월 26일 의왕시 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 한국주택금융공사 승계 · 확약 제출 |
* 배당표의 기계적 계산상 현재 최저가에서는 미배당 보증금 60,940,800원이 발생하지만, 위 확약 조건을 반영하면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰이어도 최근 시세보다 높다
벨라리치는 총 12세대, 사용승인일은 2018.11.06입니다. 전용 44.38㎡ 또는 45.91㎡ 거래는 3건 확인되며, 전체 평균은 146,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 174,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.38㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 45.91㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.02 | 45.91㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 132,000,000원 |
현재 최저매각가 167,200,000원은 최근 12개월 평균 132,000,000원의 126.7%입니다. 최신 거래도 2026년 3월 138,000,000원이므로, 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래가 과거 거래 대비 -24.1%의 하락 추세라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,140,800원 |
| 1. 임차인 윤경호 보증금 | 225,000,000원 | 164,059,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 249,818,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 중 60,940,800원이 부족합니다. 다만 한국주택금융공사의 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 조건으로 매각하므로 이 부족액은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산은 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 167,200,000원 | 60,940,800원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 133,760,000원 | 93,912,640원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 107,008,000원 | 120,290,112원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지고, 매수인의 총 실질부담은 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 사건은 바로 그 구조를 한국주택금융공사의 확약이 끊어주는 사례입니다. 따라서 가격 비교는 확약 조건이 유효하다는 전제 아래 실제 매각가를 기준으로 하되, 입찰 전 확약서와 매각조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕TG 북측 인근. 소규모공장·단독주택·다세대주택 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 제4층 제403호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모 다세대주택으로, 확인된 최근 거래는 2건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기, 잔액 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 동의 및 이를 조건으로 한 매각 문구를 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 매각 후 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 132,000,000원, 최신 거래 138,000,000원과 현재 최저가 167,200,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -24.1%이므로 과거 174,000,000원 거래나 전체 평균 146,000,000원을 기준으로 낙관하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성. 12세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 5.8회라는 점을 고려해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 풀렸지만 가격 함정은 남았다
이 물건은 표면만 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 위험합니다. 현재 최저가 기준 배당 부족액도 60,940,800원입니다. 하지만 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 확약으로 대항력과 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 확약 조건이 유효한 한 실질 인수는 0원*입니다.
그 다음부터는 완전히 가격 문제입니다. 3회 유찰된 최저가 167,200,000원도 최근 12개월 평균 132,000,000원의 126.7%이고, 최신 거래는 138,000,000원이며 최근 추세는 -24.1%입니다. 게다가 12세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 권리는 확약으로 해소됐지만, 현 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 “유찰 횟수”보다 확약의 효력과 최근 실거래 가격을 함께 봐야 하는 물건입니다.
