수원지방법원 2025타경101079. 군포시 부곡동 군포광장프라자 1층 105호로, 감정평가상 현황은 근린생활시설 “이모네밥상”입니다. 감정가 321,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,482,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 판단 포인트는 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인·상가의 환금성·인접 호수와의 합체 이용입니다.
임차인 김정애는 105호를 점유하고 있고 전입일은 2021.12.08입니다. 권리분석상 대항력이 있는 것으로 판정돼 우선변제권 없이 보증금 1,000원이 매수인에게 승계됩니다. 금액 자체는 매우 작지만, 인수형 권리라는 성격은 분명합니다. 현재 최저가에 이를 더한 실질취득액은 131,483,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(“이모네밥상”) |
| 소유자 | 윤석양 (2014.10.20 매매 · 거래가액 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 131,482,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 139,233,156원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 보증금 1,000원 승계
현재 권리판정의 말소기준은 2025.05.19 임의경매개시결정입니다. 임차인 김정애의 전입일 2021.12.08은 이보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 2025.07.25 접수됐지만 확정일자가 없고 우선변제권은 확인되지 않아, 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정애 | 105호 | 2021.12.08 | 1,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
현재 최저매각가는 131,482,000원이고, 매수인이 승계하는 임차보증금은 1,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 131,483,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형은 아니어서 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 감정가 321,000,000원 대비 현재 최저가 비율이 40.96%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·업종 적합성·공실·상권에 따라 가격 편차가 클 수 있어, 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 주는 것은 보수적으로 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 131,482,000원 | 1,000원 | 131,483,000원 |
| 5회 유찰 시 | 105,185,600원 | 1,000원 | 105,186,600원 |
| 6회 유찰 시 | 84,148,480원 | 1,000원 | 84,149,480원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,640,748원 |
| 인수 · 임차인 김정애 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,841,252원 |
현재 시나리오상 임차인 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황은 근린생활시설 “이모네밥상”으로 이용 중입니다. 1층 105호이며 104호와 합체해 영업 중입니다.
- 입지. 부곡중앙초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 의왕역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 105호이며 사용승인일은 2012.09.25입니다. 지하주차장·승강기·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북서측 중로에 접합니다. 공시지가는 2,770,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 업종·임대수익·공실의 영향을 크게 받습니다. 여기에 4회 유찰 이력이 있어 재매각 시 가격 수용성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 131,482,000원에 대항력 임차보증금 1,000원을 더한 131,483,000원을 취득원가 출발점으로 보세요.
- 임차인 점유·명도. 실제 임차인 김정애가 105호를 점유하고 있습니다. 배당요구는 했지만 보증금 1,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
- 104·105호 내부 연결. 현재 두 호실이 하나로 합체되어 음식점으로 이용됩니다. 독립 사용 예정이면 연결부·설비·원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 근린시설 임대료·공실·실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·점포 구조·점유관계·수익성 때문인지 현장조사를 통해 분리해서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유·이용상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 상가의 출구를 먼저 본다
이 물건의 현재 최저가는 감정가 321,000,000원의 약 40.96%인 131,482,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 있는 사건은 아닙니다. 대항력 임차인 김정애의 보증금 1,000원은 매수인이 인수하므로 현재 실질취득액은 131,483,000원이고, 금액 영향은 작습니다.
더 중요한 것은 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 104호와의 합체 영업, 실거래 비교자료 부재입니다. 권리상 인수금액은 작지만, 상가는 결국 임대수익과 재매각 가능성이 출구를 결정합니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 41%까지 떨어졌다”보다 “131,483,000원에 취득한 뒤 독립 점포로 운용·임대·매각할 수 있는가”를 확인하는 것이 핵심입니다. 가격은 현장 상권과 수익성 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
