수원지방법원 2025타경101182. 안양시 만안구 안양동 강후그로잉 3층 301호, 전용 43.86㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 253,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 103,629,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 황혜원은 2022.03.10 전입·점유를 시작했고 2022.02.18 확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.28 케이비캐피탈 주식회사의 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.
따라서 황혜원의 임차보증금 260,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 103,629,000원을 기준으로 집행비용 2,250,806원을 먼저 빼고 임차인에게 101,378,194원이 배당되는 가정이므로, 남는 158,621,806원이 매수인 인수액입니다. 낙찰가와 합치면 262,250,806원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15 강후그로잉 3층 301호 · 박달로557번길 32-16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.86㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 유재만 · 2022.09.16 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 103,629,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 287,300,678원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
이 사건의 현재 말소기준권리는 2023.02.28 케이비캐피탈 주식회사 가압류 25,359,513원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당은 2021.10.29 이미 말소됐고, 수협은행 근저당도 2022.03.10 해지로 말소됐습니다. 반면 황혜원의 전입·점유일은 2022.03.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜원 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.03.10 | 2022.02.18 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
황혜원은 배당요구를 했고 2024.03.20 주택임차권도 등기했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 103,629,000원이 아니라 실질취득
강후그로잉은 2019.03.04 사용승인된 8세대 규모이며, 전용 43.86㎡ 가격 표본은 2022.09 3층 260,000,000원 1건입니다. 등기상 현 소유자 유재만의 2022.09.16 취득 거래가액도 260,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 2022.09이므로 가격 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,629,000원 | 158,621,806원 | 262,250,806원 |
| 5회 유찰 시 | 82,903,200원 | 178,989,058원 | 261,892,258원 |
| 6회 유찰 시 | 66,322,560원 | 195,271,246원 | 261,593,806원 |
현재 회차 실질취득 부담 262,250,806원은 확인 거래 260,000,000원을 웃돕니다. 5회 유찰 시에도 261,892,258원, 6회 유찰 시에도 261,593,806원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가만 보면 103,629,000원까지 싸진 것처럼 보이지만 실제 지출 구조에서는 가격 메리트가 거의 생기지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,806원 |
| 1. 임차인 황혜원 보증금 | 260,000,000원 | 101,378,194원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 25,359,513원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 287,300,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 황혜원에게 배당되고, 임차보증금 부족분 158,621,806원은 매수인 인수로 계산됩니다. 케이비캐피탈 주식회사와 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자고등학교 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 1호선 안양역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 장기간 폐문·부재로 내부 현황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제 내부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인 거래가 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.5회와 함께 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 계산. 현재 회차는 103,629,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 158,621,806원이 추가돼 실질취득 부담이 262,250,806원입니다.
- 유찰 효과 오해 금지. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 증가해 총부담은 계속 260,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 인수액은 최종 배당 결과에 따라 결정되므로 배당요구·배당순위·집행비용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기 자체가 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액은 인수될 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 전용 43.86㎡ 거래는 2022.09 1건 260,000,000원입니다. 거래량이 적어 현재 가격을 단정하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 장기간 폐문·부재로 내부 현황이 직접 확인되지 않았으므로 수리비와 실제 구조를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가”가 실제 할인율은 아니다
감정가 253,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 103,629,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 황혜원의 260,000,000원 임차보증금이 있고 전입·점유일이 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 기준으로 최저가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 262,250,806원입니다. 확인 거래 260,000,000원보다 이미 높습니다. 5회 또는 6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 260,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 8세대의 소규모 다세대, 1건뿐인 거래 표본, 평균 4.5회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 낙찰가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않은 물건이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
