수원지방법원 2025타경101187. 안양동 넥스빌 6층 602호, 전용 18.26㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 등기상 소유자는 박승준이며 2022.06.30. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 일반 담보권이 아니라 경매개시 전에 이미 성립한 임차권입니다. 2013.04.11. 하나은행 근저당권 69,600,000원은 2018.01.11. 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.24. 강제경매개시결정입니다.
김동환은 2022.06.17. 주민등록·점유를 시작했고 2022.05.27. 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.26. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 모두 2025.06.24. 경매개시보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 689-135 주건축물제1동 6층602호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 박달로 600 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 18.26㎡ · 철근콘크리트구조 제9층 내 제6층 |
| 사용승인 | 2013.02.20 |
| 소유자 | 박승준 (2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 43,008,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,910,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 | 130,000,000원 | 2022.05.27 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2024.06.26 | 인수 현재 가정 88,166,144원 |
| 용수연 점유 부분 미상 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 금액 미상 |
김동환과 용수연은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 용수연은 전입일 2024.10.11.이 말소기준 2025.06.24.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 따라서 권리판단은 대항력 가능·미상으로 두고, 승계될 보증금이 존재하는지 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 한다
넥스빌은 49세대, 사용승인일 2013.02.20.이며 대상 면적 18.26㎡와 일치하는 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 98,658,333원이지만, 가격 판단에서는 과거의 130,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 94,000,000원, 최신 거래도 2026.02. 94,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 18.26㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 18.26㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2024.06 | 18.35㎡ | 9 | 96,000,000원 |
| 2023.10 | 18.35㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 18.26㎡ | 5 | 96,900,000원 |
| 2022.06 | 18.26㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.26㎡ | 2건 | 94,000,000원 |
현재 최저가 43,008,000원만 놓고 보면 최근 시세의 45.8%처럼 보입니다. 그러나 김동환의 미배당 보증금 88,166,144원을 더하면 알려진 실질취득은 131,174,144원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 94,000,000원보다 37,174,144원 높고 약 139.5% 수준입니다. 따라서 이 사건을 두고 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김동환 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,008,000원 | 88,166,144원 | 131,174,144원 |
| 5회 유찰 시 | 34,406,400원 | 96,612,915원 | 131,019,315원 |
| 6회 유찰 시 | 27,525,120원 | 103,370,332원 | 130,895,452원 |
위 실질취득액은 김동환의 확인된 인수액만 반영한 금액입니다. 용수연에게 승계 대상 보증금이 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,174,144원 |
| 1. 임차인 김동환 보증금 | 130,000,000원 | 41,833,856원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 142,910,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 수준에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김동환 임차보증금 일부 변제에 사용되는 계산입니다. 한국주택금융공사에는 예상배당 0원, 소유자 잔여도 0원이며, 김동환 보증금 부족분 88,166,144원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 다세대이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용 18.26㎡입니다.
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동, 1호선 안양역 인근이며 주위에 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 안양역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 20미터 포장도로에 접하며, 일반상업지역·도시지역이고 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제9층 내 제6층이며 사용승인일은 2013.02.20입니다. 위생·급배수·도시가스난방·승강기설비가 있습니다.
- 실거래. 넥스빌 49세대, 최근 12개월 2건 평균 94,000,000원이며 최신 2026.02. 거래도 94,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 수익성을 계산하지 말 것. 현재 알려진 실질취득은 131,174,144원이며 최근 12개월 평균·최신 실거래 94,000,000원을 웃돕니다.
- 김동환 인수액 재확인. 현재 배당 추정상 미배당 보증금은 88,166,144원입니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 인수잔액을 확인해야 합니다.
- 용수연 임대차조건 확인. 전입일은 2024.10.11.이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 인수 여부가 핵심 확인사항입니다.
- 말소기준 혼동 금지. 2013.04.11. 하나은행 근저당은 2018.01.11. 이미 말소됐고, 이 사건의 기준은 2025.06.24. 강제경매개시결정입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 94,000,000원, 최신 거래 94,000,000원이며 최근 구간은 이전 대비 -5.6%입니다.
- 미반영 항목 대조. 배당표의 당해세·최우선변제 미반영 여부와 매각물건명세서·현황조사·등기부 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “인수 후 총액”이 중요하다
이 사건은 감정가 105,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 43,008,000원까지 내려온 모습만 보면 가격 매력이 큰 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 김동환 임차보증금의 현재 미배당분 88,166,144원을 매수인이 인수하는 계산이어서, 알려진 실질취득액은 131,174,144원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 94,000,000원이고 최근 추세도 -5.6%입니다.
게다가 용수연은 2024.10.11. 전입해 말소기준 2025.06.24.보다 앞서 있으면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 계산된 131,174,144원은 확인된 김동환 인수만 반영한 최소한의 판단선에 가깝습니다. 추가 유찰이 되더라도 김동환 인수액이 그만큼 커져 실질취득액은 약 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가 할인은 착시이고, 시세 대비 실질취득은 높으며, 미상 임차인 위험까지 남은 사건입니다.
