광주지방법원 2025타경4136. 전남 나주시 대호동 1037-12의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 233.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이고 건물은 일반철골구조 판넬지붕으로 1층과 2층 모두 음식점으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2018.04.17 설정된 나주신용협동조합의 채권최고액 403,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고 이후 설정된 범석우 169,000,000원, 정명희 70,000,000원, 이희순 30,000,000원의 근저당과 2025년에 들어온 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 2011년·2015년 근저당과 2016년 전세권은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 대호동 1037-12 · 전라남도 나주시 대호길 59-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 및 2층 음식점 이용 |
| 토지 | 233.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 · 외벽 화강석 붙임 및 판넬 마감 · 기본 전기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 최영심 (2018.04.17 소유권 이전 · 2018.04.11 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 565,219,300원 / 202,576,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 310,314,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.17 나주신용협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
감정가 565,219,300원에서 4회 유찰된 회차의 최저매각가는 202,576,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 162,060,800원, 6회 유찰 시 129,648,640원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 35.84% | 202,576,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 162,060,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 129,648,640원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이미 네 차례 유찰된 만큼 이전 회차 가격에서 응찰이 성립하지 않았다는 사실 자체를 가격 검증에 반영해야 합니다. 특히 아파트가 아니라 음식점으로 이용되는 근린시설과 토지이므로, 인근 동종 물건의 거래가·임대수익·공실 가능성을 별도로 대조하기 전에는 현재 최저가가 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,636,064원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 403,000,000원 | 198,939,936원 |
| 3. 근저당 · 범석우 | 169,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정명희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이희순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 채홍이 | 19,199,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 29,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 5,277,792원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이익범 | 40,516,065원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 황선희 | 4,739,157원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 영산포 새마을금고 | 14,357,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 채권액 합계 785,090,471원 중 채권자 배당은 198,939,936원, 미배당은 586,150,535원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 대호동 소재 “대호제” 서측 인근이며, 부근은 성숙 중인 상가지대로 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1층과 2층 모두 음식점으로 이용 중입니다. 토지는 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 종합한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 233.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태, 소로한면 접면이며 공시지가는 498,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배수구역에 해당합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕으로 외벽은 화강석 붙임 및 판넬 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 매각범위. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다. 공부와 현황의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 1·2층 음식점의 실제 영업자와 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인하고, 임대차계약·사업자등록·보증금·인도 시점을 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장에서 위치·구조·사용상태와 감정평가 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 동종 근린시설·토지 가격과 임대수익을 확인하세요.
- 영업시설·명도. 음식점 내부 시설과 집기 소유관계, 영업 중단 시점, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 조세채권 관련 원본을 확인하세요.
- 등기 재확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 35.84% = 시세의 35.84%”는 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.04.17 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 가압류는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 점유에 있습니다.
최저가는 202,576,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰된 근린시설이고, 1·2층은 음식점으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 점유자·임대차·영업현황·동종 근린시설의 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 마지막 단계입니다.