광주지방법원 2025타경4136. 전라남도 나주시 대호동 1037-12에 있는 근린시설과 토지로, 감정평가상 건물 1층과 2층이 동일하게 음식점으로 이용 중입니다. 토지면적은 233.9㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 일반철골구조 판넬지붕 건물이고, 제시외 건물까지 포함해 일괄매각되는 조건입니다.
등기부의 기준점은 소유자 최영심이 소유권을 취득한 2018년 4월 17일 같은 날 설정된 나주신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 403,000,000원이고, 이후 설정된 범석우·정명희·이희순 근저당과 여러 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 권리 순서만 보면 구조는 명확하지만, 상업용 음식점의 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4136 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 대호동 1037-12 · 전라남도 나주시 대호길 59-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 건물 1층 및 2층 음식점 이용 |
| 토지 | 233.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 화강석 붙임 및 판넬 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 최영심 (2018.04.17. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 565,219,300원 / 253,220,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 310,314,289원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.04.17. 접수된 을구 7번 나주신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 범석우 근저당 169,000,000원, 정명희 근저당 70,000,000원, 이희순 근저당 30,000,000원과 채홍이·전남신용보증재단·신용보증기금·이익범·황선희·영산포 새마을금고의 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 2023년에 등기됐던 압류들은 각각 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 44.8%지만 시세 비교는 별도다
이 물건의 현재 최저매각가는 253,220,000원으로 감정가 565,219,300원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰되며 감정가보다 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 253,220,000원 | 248,874,920원 | 536,215,551원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 202,576,000원 | 198,939,936원 | 586,150,535원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 162,060,800원 | 158,991,949원 | 626,098,522원 |
유찰이 추가되면 매수인의 산출상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자들의 미배당액은 536,215,551원에서 586,150,535원, 626,098,522원으로 증가합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 말소되는 후순위 등기 금액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,345,080원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 403,000,000원 | 248,874,920원 |
| 3. 근저당 · 범석우 | 169,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정명희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이희순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 채홍이 | 19,199,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 29,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 5,277,792원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이익범 | 40,516,065원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 황선희 | 4,739,157원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 영산포 새마을금고 | 14,357,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 785,090,471원 중 채권자 예상배당은 248,874,920원이며, 예상 미배당은 536,215,551원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 산출상 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층과 2층이 동일하게 음식점으로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 주위환경. 나주시 대호동 소재 대호제 서측 인근의 성숙 중인 상가지대로, 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 간선도로까지의 거리 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 233.9㎡의 대지로 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 498,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배수구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 판넬지붕으로 기본 전기시설, 위생설비, 급배수설비와 기타 부대설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 1층과 2층 음식점의 실제 영업자, 소유자 직접 운영 여부, 임대차계약과 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 사업자 현황 확인. 상가건물 임대차와 관련된 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되고 토지·건물이 일괄매각되므로 위치, 구조, 사용 상태와 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 인근 음식점·근린시설 매매 및 임대 시세를 별도로 확인하세요.
- 건물 점검. 일반철골구조 판넬지붕과 음식점 설비의 노후 상태, 급배수·위생·전기시설의 보수 필요성을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 먼저다
등기 순서 자체는 어렵지 않습니다. 2018년 나주신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 모두 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 주거용이 아니라 1·2층 음식점으로 이용되는 근린시설입니다. 확인된 임차인 명단이 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 점유자와 영업 주체를 확인하지 않은 채 명도 위험까지 없다고 단정할 수 없습니다. 비교 실거래도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 말소 구조는 단순하지만, 점유와 시세 검증은 보류 상태. 현장 확인이 이 사건의 승부처입니다.