74,711,000원
서울남부지방법원 2024타경141143. 독산동 메트로타운 제씨동 3층 304호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 285,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 74,711,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다.
임차인 신승민은 2021.05.13. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021.06.28. 주민등록과 점유를 개시했습니다. 이후 2024.02.08. 보증금 252,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매의 말소기준은 2024.11.12. 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 현재 회차 예상배당은 72,966,202원에 그쳐 보증금 부족분 179,033,798원이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경141143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 263, 제씨동 제3층 제304호 (독산동, 메트로타운) |
| 용도 / 대상면적 | 오피스텔 · 38.76㎡ · 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최혜훈 · 2019.05.31. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 74,711,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 279,382,544원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2019.04.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.11.12. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 신승민의 임대차계약·확정일자는 2021.05.13., 주민등록·점유개시는 2021.06.28., 임차권등기는 2024.02.08.입니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승민 | 건물 전부 주거 (임차권등기) | 252,000,000원 | 2021.06.28. | 2021.05.13. | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
신승민은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 74,711,000원에서는 집행비용을 제외한 72,966,202원만 배당되는 구조입니다. 따라서 보증금 전액을 회수하지 못해 179,033,798원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 74,711,000원 | 179,033,798원 | ≈ 252,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 59,768,800원 | 193,707,038원 | ≈ 252,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 47,815,040원 | 205,445,631원 | ≈ 252,000,000원 |
7회·8회까지 추가 유찰되면 입찰가격은 계속 떨어지지만 인수액이 반대로 증가합니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않는 구조입니다. 가격 비교의 기준점은 각 회차 최저가가 아니라 임차인의 보증금 252,000,000원입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 22.6%가 아니라 실질취득 약 76.4%
메트로타운 동일 면적대에서 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026.07. 330,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 74,711,000원은 이 거래가의 22.6%지만, 그 수치는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 실제 비교에 써야 할 금액은 약 252,000,000원으로, 최근 실거래 330,000,000원의 약 76.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.17㎡ | 6 | 330,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 74,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,744,798원 |
| 1. 임차인 신승민 보증금 | 252,000,000원 | 72,966,202원 |
| 2. 경매 신청채권 | 279,382,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 179,033,798원이며 매수인이 인수합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2019.04.16. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 304호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 38세대이며 최근 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 6.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 최저가 74,711,000원에 인수보증금이 붙는 구조이므로 경제성 판단은 약 252,000,000원을 기준으로 하세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰로 입찰가가 내려가더라도 인수액이 193,707,038원·205,445,631원으로 증가해 실질취득가는 보증금 수준에 수렴합니다.
- 신승민 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급내역·채권원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 인수 문구 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 관련 원본의 현재 효력을 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 330,000,000원 1건뿐이므로 층·상태 차이를 감안한 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “7,471만원 낙찰”이 아니라 “2.52억원 실질취득”
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 74,711,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 252,000,000원입니다. 현재 회차에서 179,033,798원이 인수되고, 추가 유찰이 생기면 입찰가는 내려가는 대신 인수액이 올라갑니다. 따라서 최저가가 얼마까지 떨어지든 실질취득 구조는 약 252,000,000원에 수렴합니다.
최근 확인된 330,000,000원 실거래와 비교하면 실질취득가는 약 76.4%여서 가격 간격 자체는 있습니다. 그러나 거래 표본이 단 1건이고, 이미 6회 유찰된 소규모 단지이며, 임차인과 신청채권자가 동일한 관계 경고까지 존재합니다. 가격은 할인되어 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 이 사건은 “낙찰가가 얼마나 낮은가”보다 인수보증금을 포함해 총 얼마를 부담하는지, 그리고 동일인 임대차관계가 실제로 어떻게 성립했는지를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
